Как узаконить дом, построенный без получения разрешения.

Получить разрешение на строительство когда дом уже возведен

Получить разрешение на строительство, когда дом уже возведен, намного сложнее, ведь в этом случае существует риск признания объекта самовольной постройкой и предъявления требований о сносе. Давайте разбираться, как следует поступать владельцу строения, чтобы избежать негативных последствий.

Что необходимо легализовать.

Вероятность признания возведенного дома самовольной постройкой  зависит от наличия определенных признаков.

Согласно положениям статьи 222 ГК РФ таковыми могут выступать:

  • незаконное использование земельного участка либо строительство на землях, не предназначенных для таких целей;
  • возведение объекта без разрешения либо с нарушением установленных законодательством норм;

Кроме того, обязательным условием является действительность нарушенных норм и правил на момент начала строительства и на дату выявления самостроя.

При этом законодательство содержит следующую оговорку, если владелец  недвижимости возвел ее на землях, в отношении которых действует ограничение, но не знал или в принципе не имел возможности узнать о таком ограничении, объект не может быть признан самостроем.

Таким образом, чтобы объект  попадал под определение самовольной постройки, его владелец должен нарушить правила получения или использования земли либо строить без разрешения.

Нужно ли разрешение на построенный дом?

Светлана
Светлана
Эксперт по недвижимости
На сегодняшний день разрешение на строительство предполагает согласование проекта будущего капитального объекта с уполномоченными органами. При этом, если ранее на строительство объекта ИЖС требовалась специальное разрешение, то с 2018 года собственник участка обязан подать уведомление о намерении начать строительство. Следовательно, разрешение в толковании прежней редакции закона теперь не требуется.
Уведомлять администрацию о начале строительства, если дом возведен несколько лет назад, нелогично, однако, чтобы легализовать строение, необходимо осуществить ряд мероприятий, конечной целью которых будет регистрация объекта  и прав на него.

Как узаконить объект и что делать, если дом уже построен?

Существует два способа приобретения прав на объект строительства. Первый предполагает согласование в административном порядке, второй обязывает собственника обратиться в суд. Выбор того или иного варианта зависит от того, в каком объеме соблюдены и нарушены требования законодательства.

А чтобы это понять, необходимо ответить на следующие вопросы:

  1. Соответствует ли требованиям о возведении капитального жилого объекта категория земель и вид разрешенного использования. По закону индивидуальные жилые дома разрешено строить на дачных и садовых землях, а также землях ЛПХ и ИЖС;
  2. Отвечают ли характеристики строения его назначению и параметрам разрешенного строительства. К примеру, если это жилой дом, то строение должно быть капитальным и оснащено инженерными сетями.
  3. Нарушены ли права и интересы других лиц.

Если в целом объект соответствует данным критериям, можно переходить к административной процедуре легализации самовольной постройки. Кроме того, в тех случаях, когда собственник был привлечен к ответственности за возведение самостроя, предварительно необходимо уплатить штраф.

Санкции за нарушения разнятся в зависимости от вида административного проступка и для граждан ограничиваются наложением штрафа. Его величина определяется либо в твердой денежной сумме, либо в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка. Так, например, за возведение объекта без разрешения нарушителю грозит штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

 

 

Административный порядок.

Рассмотрим на примере внесудебного способа вопрос, как узаконить в собственность построенный без разрешения дом?

Алгоритм в этом случае будет включать следующие мероприятия:

  1. Подача заявления на предоставление ГПЗУ (заказать план участка можно напрямую в администрации или через МФЦ);
  2. Составление схемы земельного участка, в которой определяется местоположение возведенного объекта недвижимости;
  3. Согласование строительства с уполномоченным органом (обычно с местной администрацией) путем подачи заявления с приложением составленной схемы;
  4. Получение на руки разрешения на строительство;
  5. Оформление технического плана;
  6. Подача документов в Росреестр (заявления, квитанции об уплате пошлины, документов на землю и дом, а также выданного разрешения);
  7. Получение отказа в регистрации либо выписки из ЕГРН.
Если на последнем этапе поступит отказ, вопрос легализации придется урегулировать в порядке судопроизводства.

Узаконивание самостроя через суд.

Прежде чем составлять иск важно попытаться зарегистрировать самострой в административном порядке. Факт отказа в легализации объекта в данном случае будет выступать основанием для подачи иска. Рассмотрим порядок оформления самостроя в собственность через суд.

Алгоритм действий владельца неузаконенной постройки, должен включать следующие этапы:

  1. Осуществление действий по легализации объекта в административном порядке;
  2. Подготовка доказательной базы (сбор необходимых документов в отношении земли и дома, в том числе оценка объекта недвижимости);
  3. Составление и подача иска в суд;
  4. Участие в процессе;
  5. Получение на руки вступившего в силу судебного акта (если решение положительное);
  6. Обращение в регистрирующий орган с целью оформления права собственности на признанное законным строение.

Образец иска о признании права собственности на самострой отвечает требованиям статьи 131 ГПК РФ, и помимо общих, включает в себя следующие обязательные сведения:

  • информация о том, на каких основаниях заявитель владеет земельным участком (собственность, аренда, безвозмездное пользование или др.);
  • описание возведенной на участке постройки;
  • сведения о том, как строился объект (самостоятельно или с привлечением подрядной организации);
  • информация об органе, отказавшем в согласовании строительства с указанием причины.

В приложение к иску необходимо предоставить пакет документальных  доказательств, в которые входят:

  • копии паспорта заявителя;
  • заключения эксперта, содержащего сведения об оценочной стоимости;
  • документа, подтверждающего факт попытки внесудебной легализации;
  • документов, подтверждающих права заявителя в отношении земельного участка;
  • документа, подтверждающего соответствие возведенного объекта строительным и градостроительным нормам;
  • технического плана;
  • документа, подтверждающего тот факт, что строительство дома не затронуло права и интересы других лиц;
  • квитанции об уплате пошлины за подачу иска в суд;
  • иных документов, указанных в статье 132 ГПК РФ.

 

 

Готовый иск, если стоимость имущества превышает 50 000 рублей, подается в районный (городской) суд по месту, где находится неузаконенная постройка, или в мировой суд, если цена иска не превышает 50 000 рублей.

Светлана
Светлана
Эксперт по недвижимости
Сроки легализации самостроя будут варьироваться в зависимости от выбранного способа. Так, например, оформить права на  объект в административном порядке можно за несколько  месяцев, а в особых случаях понадобится  больше года. 

В суде дела подобной категории должны разрешаться в течение месяца, однако, на практике эта процедура может длиться несколько лет.

Стоимость также разнится в зависимости от способа, и судебный процесс в данном случае бьет все рекорды.

Владельцу самостроя придется нести расходы, связанные :

  • с уплатой госпошлины  (в процентном отношении к стоимости имущества, но не менее 400 и не более 20 000 рублей);
  • с оценкой объекта недвижимости;
  • с оформлением технического плана;
  • с оплатой услуг адвоката или квалифицированного юриста;
  • с получением недостающих документов и справок;
  • с оформлением права собственности (пошлина  за регистрацию права 2000 рублей).
В завершение темы о легализации частного дома выделим главное. Таковая становится возможной, если владелец самостроя как минимум сможет доказать право на возведение  дома в пределах выделенного ему участка и соответствие объекта строительным нормативам.

В противном случае вероятность вынесения решения о сносе достаточно велика, но не критична. Дело в том, что отсутствие разрешения — неопределяющий  фактор. Иногда, чтобы узаконить постройку, достаточно привести ее в соответствие с градостроительными и строительными нормами.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector