Как по новым правилам перевести жилую недвижимость  в нежилую?

Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году как процедура, требующая согласования, претерпела ряд изменений, связанных с необходимостью получения определенных видов документов, а также правил проведения собрания собственников имущества в МКД. Давайте разбираться, какие теперь действуют ограничения и как получить разрешение на перевод.

Общие правила.

Условия для перевода жилого помещения в нежилое помещение определены статьей 22 ЖК РФ. Из содержания последней следует, что реализация данной процедуры становится возможной, если:

• собственник сможет обеспечить обособленный доступ к нежилому помещению;
• другие лица не имеют прав в отношении переводимого помещения (например, отсутствуют иные собственники или граждане с правом пожизненного проживания);
• переводимое помещение не является частью жилого;
• квартира в МКД находится на первом этаже, а если  выше то, под ней располагаются нежилые помещения.

 Содержание процедуры перевода.

Алгоритм  перевода будет следующим:

Шаг 1. Сбор документов.

На этом этапе в соответствии с п. 2 статьи 23 ЖК РФ необходимо подготовить:

• правоустанавливающие документы на помещение;
• техпаспорт либо план с описанием технических характеристик;
• поэтажный план дома (если помещение расположено в МКД);
• проект переустройства объекта (если без  строительных работ не обойтись);
• протокол собрания собственников помещений в МКД;
• письменное согласие каждого из собственников помещений, примыкающих к переводимому.

ШАГ 2. Подача заявления и собранных документов в уполномоченный орган.

Сделать это можно лично, через МФЦ или направить почтой.

Шаг 3. Получение решения или отказа в переводе помещения.

Если перевод требует проведения работ, связанных с переустройством, после получения решения порядок действий собственника будет таким:

1. Осуществление перепланировки или переустройства;
2. Прием объекта комиссией с последующим оформлением соответствующего акта;
3. Направление акта в органы Росреестра (обязанность по направлению возлагается на уполномоченный орган, а не на собственника);
4. Использование объекта по новому назначению с соблюдением санитарных требований и требований пожарной безопасности.

Светлана

Эксперт по недвижимости

Сроки перевода будут зависеть от конкретных обстоятельств. Если помещение не нуждается в проведении работ по переустройству, уполномоченный орган выносит решение в пределах 45 дней и в трехдневный срок направляет документ заявителю либо в отделение МФЦ.

Вопрос, сколько стоит перевод помещения в категорию нежилого, в данном случае неактуален, так как услуга предоставляется на безвозмездной основе. Однако если у собственника отсутствуют те или иные документы, следует учитывать временные и материальные затраты:

• оформление техпаспорта;
• подготовку проекта перепланировки или переустройства помещения;
• получение правоустанавливающих документов, если таковых на руках нет.

Новые правила.

Остановимся на вопросе, что нового в 2020 году появилось в процедуре перевода? Нововведения коснулись порядка оформления одного из документов, а именно: протокола собрания, фиксирующего согласие собственников дома на перевод.

По новым правилам, если переводимое помещение находится в МКД,  решение  должно быть принято большинством голосов. При этом учитывается как мнение  собственников подъезда, в котором находится помещение, так и мнение всех собственников МКД.

Более того, порядок исчисления голосов участников предусматривает подсчет не по их числу, а исходя из площади помещения, которым владеет участник. К примеру,  единоличный собственник трехкомнатной квартиры будет иметь больше голосов, нежели два и более собственников однокомнатной квартиры.

Всегда ли возможен перевод.

Могут ли отказать в переводе? Да, безусловно. И вот какие основания для отказа предусматривает статья 24 ЖК РФ:

• отсутствие нужных сведений в связи с непредоставлением документов заявителем либо уполномоченным органом в рамках межведомственного взаимодействия;
• ошибка в выборе инстанции для подачи заявления;
• несоблюдение или невозможность соблюдения условий перевода;
• несоответствие требованиям законодательства проекта переустройства помещения в МКД;

Большинство установленных Жилищным кодексом оснований являются устранимыми, однако, если перевод в принципе невозможен, то обжаловать отказ или подавать заявление повторно нет смысла. Так, например, запрет на вывод из жилого фонда действует в случаях, когда:

• помещение расположено в наемном доме и предназначено для социального использования;
• цель перевода — осуществление религиозной деятельности.

Светлана

Эксперт по недвижимости

Таким образом, ответ на вопрос, как перевести квартиру в МКД, частный дом или часть дома в категорию нежилых объектов будет следующим: при условии соблюдения требований статьи 22 ЖК РФ. Ипотечное жилье  в данном случае может быть подвергнуто преобразованию при условии полного исполнения обязательств перед кредитором либо исключительно с его согласия.

Возможные последствия.

Кроме того, уполномоченный орган вправе обязать собственника привести жилое помещение в первоначальное состояние, и если требования не будут выполнены в разумный срок, для собственника могут наступить следующие последствия:

1. Орган, ответственный за согласование обратится в суд с требованием о передаче помещения на публичные торги. В таком случае квартира реализуется, вырученные средства передаются собственнику, а новый владелец помещения обязуется привести приобретенную недвижимость в  прежнее состояние;
2. Расторжение договора соцнайма с возложением на собственника (наймодателя) обязанности по восстановлению помещения.

Судебная практика

Судебная практика, вытекающая из подобного рода конфликтов, достаточно обширная. Большинство дел инициируются в связи с самовольной перепланировкой жилых объектов, однако, встречаются и более интересные случаи, как, например, дело № 2-130/2020.