Как по новым правилам перевести жилую недвижимость  в нежилую?

Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году как процедура, требующая согласования, претерпела ряд изменений, связанных с необходимостью получения определенных видов документов, а также правил проведения собрания собственников имущества в МКД. Давайте разбираться, какие теперь действуют ограничения и как получить разрешение на перевод.

Общие правила.

Условия для перевода жилого помещения в нежилое помещение определены статьей 22 ЖК РФ. Из содержания последней следует, что реализация данной процедуры становится возможной, если:

  • собственник сможет обеспечить обособленный доступ к нежилому помещению;
  • другие лица не имеют прав в отношении переводимого помещения (например, отсутствуют иные собственники или граждане с правом пожизненного проживания);
  • переводимое помещение не является частью жилого;
  • квартира в МКД находится на первом этаже, а если  выше то, под ней располагаются нежилые помещения.

 Содержание процедуры перевода.

Рассмотрим, каковы будут порядок и инструкция при реализации процедуры перевода. И начнем с вопроса, кто дает разрешение на перевод. Согласно статье 23 ЖК РФ уполномоченным на перевод помещений органом является орган местного самоуправления. Именно в администрацию следует обращаться с заблаговременно подготовленным пакетом документов.

Алгоритм  перевода будет следующим:

Шаг 1. Сбор документов.

На этом этапе в соответствии с п. 2 статьи 23 ЖК РФ необходимо подготовить:

  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • техпаспорт либо план с описанием технических характеристик;
  • поэтажный план дома (если помещение расположено в МКД);
  • проект переустройства объекта (если без  строительных работ не обойтись);
  • протокол собрания собственников помещений в МКД;
  • письменное согласие каждого из собственников помещений, примыкающих к переводимому.

ШАГ 2. Подача заявления и собранных документов в уполномоченный орган.

Сделать это можно лично, через МФЦ или направить почтой.

Шаг 3. Получение решения или отказа в переводе помещения.

В случае положительного исхода полученный документ будет являться основанием использования помещения для коммерческих целей.

Если перевод требует проведения работ, связанных с переустройством, после получения решения порядок действий собственника будет таким:

  1. Осуществление перепланировки или переустройства;
  2. Прием объекта комиссией с последующим оформлением соответствующего акта;
  3. Направление акта в органы Росреестра (обязанность по направлению возлагается на уполномоченный орган, а не на собственника);
  4. Использование объекта по новому назначению с соблюдением санитарных требований и требований пожарной безопасности.
Светлана
Светлана
Эксперт по недвижимости
Сроки перевода будут зависеть от конкретных обстоятельств. Если помещение не нуждается в проведении работ по переустройству, уполномоченный орган выносит решение в пределах 45 дней и в трехдневный срок направляет документ заявителю либо в отделение МФЦ.

Вопрос, сколько стоит перевод помещения в категорию нежилого, в данном случае неактуален, так как услуга предоставляется на безвозмездной основе. Однако если у собственника отсутствуют те или иные документы, следует учитывать временные и материальные затраты:

  • оформление техпаспорта;
  • подготовку проекта перепланировки или переустройства помещения;
  • получение правоустанавливающих документов, если таковых на руках нет.

 

 

Новые правила.

Остановимся на вопросе, что нового в 2020 году появилось в процедуре перевода? Нововведения коснулись порядка оформления одного из документов, а именно: протокола собрания, фиксирующего согласие собственников дома на перевод.

По новым правилам, если переводимое помещение находится в МКД,  решение  должно быть принято большинством голосов. При этом учитывается как мнение  собственников подъезда, в котором находится помещение, так и мнение всех собственников МКД.

Кроме того, чтобы собрание с интересующей повесткой состоялось, важно набрать кворум, то есть определенное количество участников, необходимое для признания решения легитимным.  Так, например, для решения вопроса о переводе помещения в доме с одним подъездом требуется 2/3 голосов, а в доме с несколькими подъездами не менее половины всех голосов, а также 2/3 голосов в подъезде, где расположено помещение.

Более того, порядок исчисления голосов участников предусматривает подсчет не по их числу, а исходя из площади помещения, которым владеет участник. К примеру,  единоличный собственник трехкомнатной квартиры будет иметь больше голосов, нежели два и более собственников однокомнатной квартиры.

Всегда ли возможен перевод.

Могут ли отказать в переводе? Да, безусловно. И вот какие основания для отказа предусматривает статья 24 ЖК РФ:

  • отсутствие нужных сведений в связи с непредоставлением документов заявителем либо уполномоченным органом в рамках межведомственного взаимодействия;
  • ошибка в выборе инстанции для подачи заявления;
  • несоблюдение или невозможность соблюдения условий перевода;
  • несоответствие требованиям законодательства проекта переустройства помещения в МКД;

Большинство установленных Жилищным кодексом оснований являются устранимыми, однако, если перевод в принципе невозможен, то обжаловать отказ или подавать заявление повторно нет смысла. Так, например, запрет на вывод из жилого фонда действует в случаях, когда:

  • помещение расположено в наемном доме и предназначено для социального использования;
  • цель перевода — осуществление религиозной деятельности.
Светлана
Светлана
Эксперт по недвижимости
Таким образом, ответ на вопрос, как перевести квартиру в МКД, частный дом или часть дома в категорию нежилых объектов будет следующим: при условии соблюдения требований статьи 22 ЖК РФ. Ипотечное жилье  в данном случае может быть подвергнуто преобразованию при условии полного исполнения обязательств перед кредитором либо исключительно с его согласия.

 

 

Возможные последствия.

Последствия переделки квартиры в коммерческий объект связаны с  порчей, использованием не по назначению или самовольным переустройством жилого помещения. Ответственность за данные правонарушения предусмотрена статьей 7.21 КоАП РФ, санкции по которой варьируются от предупреждения до наложения штрафа.

Кроме того, уполномоченный орган вправе обязать собственника привести жилое помещение в первоначальное состояние, и если требования не будут выполнены в разумный срок, для собственника могут наступить следующие последствия:

  1. Орган, ответственный за согласование обратится в суд с требованием о передаче помещения на публичные торги. В таком случае квартира реализуется, вырученные средства передаются собственнику, а новый владелец помещения обязуется привести приобретенную недвижимость в  прежнее состояние;
  2. Расторжение договора соцнайма с возложением на собственника (наймодателя) обязанности по восстановлению помещения.

Судебная практика

Судебная практика, вытекающая из подобного рода конфликтов, достаточно обширная. Большинство дел инициируются в связи с самовольной перепланировкой жилых объектов, однако, встречаются и более интересные случаи, как, например, дело № 2-130/2020.

В мае текущего года решением Светлогорского суда были удовлетворены исковые требования межрайонной прокуратуры о запрете ИП деятельности по оказанию гостиничных услуг в мини-отеле, расположенном в жилых помещениях МКД. Суть требований прокуратуры в рамках этого дела сводятся к тому, что после внесения соответствующих поправок в статью 17 ЖК РФ использование жилых помещений с целью оказания гостиничных услуг стало под запретом. В этой связи хостелы и мини-отели оказались вне закона. Теперь, чтобы заниматься такой деятельностью, собственник помещения обязан перевести его в категорию нежилых. 
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector