Что такое ипотека и как она работает в 2019 году

Здравствуйте! Сегодня обсудим, как работает ипотека в нашей стране. С этой целью выясним условия выдачи ипотечных кредитов, требования к порядку оформления и погашения ипотеки. Кроме того, взвесим все преимущества и недостатки этого кредитного продукта.

Ипотека как правовое явление

Для того, чтобы внести ясность в этот термин, необходимо понять общий принцип, как работает ипотека на жилье.

Итак, человек берет в банке кредит, а в качестве гарантии возврата долга передает в залог свою недвижимость. Если долг по каким-то причинам не будет погашен, заложенное имущество продается, а вырученные деньги банк забирает себе. Вот такая простая арифметика.

Механизм ипотечного кредитования

Существует несколько вариантов предоставления имущества в залог:

1. Вновь приобретаемое жилье. Деньги выдаются под покупку конкретного жилья, которое автоматически обременяется банковской ипотекой (ипотека в силу закона).
2. Передача банку собственной недвижимости. Наиболее распространенным вариантом является ипотека на расширение жилплощади. Как это работает? Основная идея заключается в том, что семья, нуждающаяся в увеличении жилплощади, берет в банке кредит на покупку готового или строящего жилья, а в залог отдает уже имеющуюся у них недвижимость. Также крупная сумма может понадобиться на какие-то другие нужды, и при обращении в банк человек в качестве обеспечения предоставляет имеющееся у него жилье. Это не законная ипотека, а договорная.

Условия кредитования

Рассчитывать на получение ипотеки можно только при соблюдении следующих пунктов:

1. Работоспособный возраст (от 21 до 65 лет).
2. Трудовая занятость. Не менее полугода на последнем месте работы.
3. Наличие созаемщиков и поручителей. Нужны не всегда, но их наличие увеличивают вероятность одобрения кредита.
4. Стабильный и хороший доход. Как минимум, должен наполовину превышать размер платежа.
5. Хороший кредитный рейтинг. Отсутствие нарушений в предыдущих кредитных обязательствах (просрочки, неуплата и пр.).
6. Наличие первоначального взноса (от 10 до 30 % стоимости жилья).
7. Недвижимость должна быть ликвидна.

Какие документы потребуются

Для выдачи ипотеки банк выдвигает клиенту требования предоставить ряд документов:

• Заявка на кредит. Заполняется в самом банке, где подробно указываются все анкетные данные.
• Паспорт.
• СНИЛС.
• Военный билет (мужчинам до 27 лет).
• Документы о семейном положении: свидетельства о браке, о рождении.
• Документы о занятости:
  • заверенная копия трудовой книжки;
  • справка с места работы, где указаны должность и период трудоустройства;
  • трудовой договор;
  • для предпринимателей – свидетельство о регистрации в налоговом органе, выписка из ЕГРИП.
• Документальное подтверждение доходов:
  • справка из налоговой по форме 2НДФЛ;
  • справка работодателя с указанием зарплаты;
  • сведения о дополнительном доходе (договор аренды имущества; справки о получении пенсий, пособий, иных регулярных выплат; декларация 3НДФЛ, подтверждающая получение дополнительного финансирования (к примеру, от продажи/аренды недвижимости).
• Документы на залоговую недвижимость:
  • сведения о собственнике;
  • нотариальное согласие супруга продавца на продажу (для вторичного рынка);
  • отказ дольщиков от преимущественного права покупки (если приобретается доля в жилом помещении);
  • техническая документация (кадастровый паспорт, технический план БТИ);
  • оценочный отчет, в котором отражена реальная рыночная стоимость недвижимости.

Структура платежа

На сегодня существуют следующие виды кредитных платежей:

1. Аннуитетный. Сумма всегда одинаковая, но структура платежей меняется. Так, в начале кредитных отношений больший размер платежа составляют проценты (прибыль банка), а уже к концу большая часть средств уходит на гашение основного долга.
2. Дифференцированный. Основная платежная нагрузка заемщика приходится на первое время, когда погашаются проценты по кредиту. Когда кредит близится к завершению, платежи уменьшаются, поскольку практически все проценты погашены изначально.

В России средняя ставка по ипотечным кредитам в 2019 году составила 10,42 % годовых. Но в отдельных банковских продуктах предусматривается и меньшая ставка, к примеру, 5-6 % для молодых семей.

Порядок ипотечного жилищного кредитования

Алгоритм оформления ипотеки выглядит так:

1. В банке оформляется анкета-заявка на ипотечный кредит. Одновременно предоставляются документы о трудоустройстве, доходе, семейном положении. На основании документов банк проводит оценку платежеспособности заемщика.
2. При положительном решении заемщику дается несколько месяцев на выбор жилья и подготовку документации.
3. Когда выбор сделан, банку передаются все документы на квартиру. После этого менеджер самостоятельно заказывает проведение оценки недвижимости у организации, с которой банк сотрудничает. Но платить за оценку все равно придется клиенту.
4. После получения оценки банк принимает решение о выдаче либо об отказе в выдаче ипотечного кредита. Если пришел отказ, поиски жилья возобновляются, и процедура с оценкой повторяется.
5. Если сделка одобряется, кредитный специалист назначает дату подписания всех документов.
6. В назначенный день в банк приходят и продавец, и покупатель-заемщик. Между банком и клиентом заключается кредитный договор. Вариантами дальнейшего оформления сделки по продаже недвижимости может быть трехсторонний договор купли-продажи с участием банка, либо договор с привлечением кредитных средств. В этот же день в самом банке заемщик оформляет личную страховку, иначе ставка по кредиту будет выше.
7. В кассе заемщику выдается оговоренная сумма, и данные денежные средства либо закладываются в банковскую ячейку, либо перечисляются на специальный счет до востребования (аккредитив). Сюда же вносится и первоначальный взнос.
8. Документы сдаются на регистрацию в Росреестр.
9. После регистрации сделки происходят расчеты с покупателем. Деньги ему выдаются при предъявлении копии нового правоустанавливающего документа на квартиру.
10. Страхование ипотечного жилья. Это обязательное условие по ипотеке. Страховка оформляется ежегодно до полного погашения долга.

Выгодна ли ипотека

Ипотечный жилищный кредит имеет свои достоинства и недостатки.

К преимуществам можно отнести:

• решение жилищного вопроса;
• платеж по ипотеке более доступен, чем по обычному кредиту;
• возможность участия в государственных программах по ипотечному софинансированию;
• полное юридическое сопровождение сделки сотрудником банка;
• частичный возврат процентов в виде налогового вычета.
• возможность воспользоваться кредитными каникулами — это отсрочка или уменьшение платежей на определенный срок при ухудшении материального положения.

Минусами ипотеки являются:

• нахождение недвижимости в залоге у банка, и, как следствие, ограничение прав на распоряжение имуществом (перепродажа, дарение только по разрешению банка);
• жесткие требования к потенциальному заемщику;
• необходимость внесения существенного первоначального взноса, а также оплаты услуг оценщика на стадии согласования кредита (для вторичного рынка);
• несмотря на посильный ежемесячный платеж, фактически жилье достанется гораздо дороже (переплата по процентам);
• ежегодная страхование жилища (обязательное условие кредитного договора), а в некоторых случаях и навязывание личной страховки;
• при финансовых трудностях велики риски остаться без жилья;
• ипотечный кредит – это длительное обязательство (от 10 лет и больше).

В каком случае квартиру забирают

Невнесение платежей по кредиту является основанием для обращения взыскания на заложенную недвижимость.

Существуют два порядка изъятия жилья:

1. Внесудебный. Производится по исполнительной надписи нотариуса, если это прямо предусмотрено договором.
2. Судебный. Применяется в любом случае, когда залоговая недвижимость является для заемщика и его семьи единственным жильем.

Суд вправе изъять жилье, если:

• остаток кредитного долга свыше 5 % от стоимости заложенного жилья;
• платежи просрочены больше чем на 3 месяца;
• имеют место регулярные просрочки по оплате кредита.

Как закрывается ипотека после погашения кредита

Для закрытия ипотеки недостаточно полного возврата долга.

Этот процесс проходит в несколько этапов:

1. Внесение последнего платежа. Перед тем, как заплатить, лучше заказать выписку по счету с остатком задолженности, чтобы не прогадать с размером платежа. Если вы решите закрыть кредит досрочно, об этом необходимо написать соответствующее заявление. Кроме того, такая возможность должна быть предусмотрена ипотечным договором.
2. Берем в банке справку о погашении долга. Если ипотека оформлялась закладной, банк также обязан выдать ее заемщику с отметкой о полной выплате кредита.
3. Закрытие кредитного счета. Как правило, счет аннулируется автоматически после исполнения обязательств, но иногда все же надо написать отдельное заявление.
4. Снимаем ипотеку. Для снятия обременения представителю банка и заемщику необходимо написать заявление в Росреестр. Если выдавалась закладная, ее также необходимо предоставить в регистрирующий орган. Процедура занимает 5 дней. Запись об ипотеке погашается, и выдается новый правоустанавливающий документ (выписка из госреестра прав).