Можно ли продать ипотечную квартиру и как это правильно сделать в 2019 году

Можно ли продать квартиру находящуюся в ипотеке, квартира с планировкой

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, задумываются в ситуации, когда в жизни произошли существенные изменения. Не всегда подобное решение связано с ухудшением финансового положения заемщика, которое делает дальнейшее погашение кредита невозможным. Нередко оно появляется в связи с переездом, разводом супругов или желанием улучшить жилищные условия. Подобная процедура имеет ряд нюансов, знание которых позволить сэкономить время и максимально быстро провести имущественную сделку.

Можно ли продать квартиру и купить другую

Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что в течение срока действия договора приобретенная на заемные средства квартира находится в залоге у банка. Наличие обременения накладывает ряд запретов на свободное распоряжение имуществом, в том числе на возможность продажи квартиры. Свободная продажа возможна при полном погашении задолженности, а некоторые банки в ситуации досрочного погашения предусматривают уплату определенного процента.

Ограничение в виде обременения не означает, что продать ипотечное жилье невозможно. Подобные сделки совершаются на рынке недвижимости и не относятся к категории исключительных.

Способы продажи можно разделить на две категории:

  • с привлечением банка;
  • без участия кредитной организации.
Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки, но позволяет добиться желаемой цели. При участии в процессе банка гарантируется законность сделки, но зачастую сложность заключается в возможности достижения договоренностей. Обычный договор купли-продажи в отношении ипотечного жилья заключить невозможно, поэтому проблематично найти покупателя, который бы захотел иметь дело с залоговым имуществом.

Способы продажи в 2019 году

Самым простым выходом в ситуации необходимости продажи ипотечного имущества считается досрочное погашение кредита. В этом случае с недвижимости снимается обременение, что позволяет совершать с ней любые виды сделок. Погашение задолженности может осуществляться из средств личных сбережений или за счет нового займа, в том числе с оформлением потребительского или обычного кредита.

В число возможных вариантов продажи ипотечной квартиры входит:

  • заключение сделки с погашением остатка за счет полученных средств;
  • продажа недвижимости вместе с долгом по ипотечному кредиту;
  • реализация жилья банком посредством выставления на торги;
  • использование механизма рефинансирования.
Каждый из этих способов имеет определенные недостатки и достоинства. Выбор часто определяет, насколько быстро необходимо продать квартиру, имеется ли возможность получения согласия на сделку у банка и имеется ли лицо, готовое пойти на сделку с ипотечным имуществом. Нередко граждане избегают приобретения жилья подобными способами, так как оно связано с существенными рисками для покупателя.

 

 

Самостоятельная продажа

Продавец может сам найти покупателя, который согласится приобрести ипотечное жилье. Для повышения шансов продажи в этом случае устанавливается более низкая цена, которая способна выглядеть для приобретателя привлекательной и позволяет подтолкнуть его к совершению сделки. Схема предусматривает передачу денег, за счет которых погашается задолженность, а затем заключается обычная продажа. Такая схема несет определенный риск для каждой из сторон соглашения. Покупатель может в любой момент передумать и отказаться от покупки. Продавец также способен изменить решение после получения средств.

Механизм рефинансирования стал популярен в последние годы. С его помощью можно не только изменить существенные условия кредитного договора. Он позволяет снять с недвижимости обременение при условии предоставления нового залога.

Следует обратить внимание на наличие в договоре пунктов о взимании комиссий за следующие операции:

  • переоформление документов;
  • перевод денежных средств;
  • досрочное погашение.
Механизм рефинансирования стал популярен в последние годы. С его помощью можно не только изменить существенные условия кредитного договора, но и позволяет снять с недвижимости обременение при условии предоставления нового залога. При принятии решения об использовании банковского продукта следует учитывать, что дополнительно потребуются средства на оплату услуг оценщика и страховой организации. Следует обратить внимание на наличие в договоре условий о дополнительно взимаемых комиссиях за переоформление документов.

При принятии решения об использовании рефинансирования следует учитывать, что дополнительно потребуются средства на оплату услуг оценщика и страховой организации. После снятия обременения владелец вправе инициировать процесс продажи квартиры любому покупателю в соответствии с установленной им ценой. Недостатком варианта считается сложность процесса, необходимость сбора большого количества документов и поиска банка, готового пойти на смену залога.

Привлечение банка

Вариант привлечения к сделке банка считается наиболее безопасным. При такой схеме кредитная организация выступает в качестве получателя задатка.

Отличительной особенностью принято считать следующие моменты:

  • необходимость заключения договора с банком;
  • использование депозитарной ячейки;
  • возможность определения условий расчета;
  • дополнительные расходы на оплату услуг банка.

Взамен потраченных средств граждане получают дополнительный гарант успешного проведения сделки. Банк контролирует все этапы процесса, несет ответственность за выполнение взятых обязательств, тем самым обеспечивая соблюдение достигнутых договоренностей каждого из участников сделки. Величина расходов зависит от расценок конкретной кредитной организации.

При невозможности клиента выплачивать ипотеку банк вправе инициировать процедуру продажи квартиры с выставлением ее на торги. За счет полученных от реализации средств гасится кредит, а остаток возвращается заемщику.

Недостатками такого варианта принято считать:

  1. Более низкая стоимость недвижимости, которая часто оказывается ниже рыночной;
  2. Длительная процедура, состоящая из нескольких последовательных этапов;
  3. Жесткие требования в части законодательного регулирования;
Для должника способ продажи путем выставления квартиры на торги не считается оптимальным. Цена реализации в большинстве случаев оказывается на порядок ниже рыночной стоимости, поэтому результат сделки оказывается невыгодным для продавца.

Механизм переоформления ипотеки используется, когда у покупателя не хватает собственных средств для покупки. На практике он встречается, но не относится к числу распространенных. Связана такая ситуация с тем, что для банка нежелательно менять основного заемщика, так как подобные действия всегда связаны с риском получения менее надежного клиента. Некоторые организации прямо прописывают запрет на подобные действия в договоре, другие готовы идти на уступки, но взамен выдвигают менее лояльные условия кредитования.

 

 

Если куплена по материнскому капиталу

Сегодня ипотека с участием материнского капитала относится к категории востребованных банковских продуктов. К такому способу приобретения собственного жилья часто прибегают молодые семьи.

Средства сертификата могут быть использованы следующим образом:

  • погашение ранее взятых займов;
  • внесение первоначального взноса;
  • выплаты по начисленным процентам.

Особенность ипотеки с участием материнского капитала заключается в том, что после приобретения квартиры родители должны выделить долю своим детям. Продажа квартиры возможна лишь в том случае, если детям была соблюдена подобная процедура, а после отчуждения имущества права несовершеннолетних не были нарушены. При несоблюдении подобных требований сделка будет расторгнута, что чревато негативными последствиями для покупателя.

Предъявить претензию в части использования материнского капитала и выделения долей могут не только уполномоченные органы. Подать иск в суд вправе совершеннолетние дети, которым не была выделена соответствующая часть имущества. Подобное означает, что сделка может быть расторгнуть даже через несколько лет после ее осуществления. В связи с повышенным уровнем риска специалисты в сфере недвижимости рекомендуют осторожно подходить к покупке ипотечного имущества.

Особенности ипотеки в Сбербанке

Сбербанк считается лидером российского финансового рынка, поэтому значительная часть граждан предпочитает обращаться в данную кредитную организацию. Прочные позиции и большая клиентская база дает возможность банку предлагать выгодные условия и использовать в работе индивидуальный подход.

Преимуществом получения займа считаются следующие моменты:

  1. Четкая регламентация процедуры;
  2. Большое количество банковских продуктов;
  3. Наличие программ с упрощенной процедурой прохождения;
  4. Особые предложения для особых категорий клиентов.

Владелец квартиры вправе обратиться в подразделение Сбербанка для получения разрешения на продажу квартиры. Процедура с участием банка стандартна, а при появлении вопросов всегда можно получить профессиональную консультацию.

Для прохождения процедуры потребуется предоставить:

  • удостоверения личности всех собственников жилья;
  • кадастровые бумаги;
  • справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
  • согласие супругов на реализацию недвижимости.
Перечень документов зависит от многих обстоятельств, поэтому его лучше уточнить заранее. При участии в сделке несовершеннолетних собственников потребуется разрешение на проведение сделки.

Если заемные средства были получены в рамках военной ипотеки, то процедура усложняется в разы и требует больших временных затрат. Подобные программы регулируются специальным законодательством, а квартира находится в залоге не только у банковской организации, но и военного ведомства. Получение разрешения на продажу ипотечного имущества в такой ситуации крайне затруднительно, поэтому оптимальным вариантом считается досрочное погашение займа.

 

 

Как проходит сделка и подводные камни процесса

На первом этапе необходимо лично обратиться в банк для получения согласия, объяснив причины в необходимости подобных действий.

Далее последовательность действий предполагает прохождение следующих шагов:

  1. Определение размера оставшегося долга по ипотеке;
  2. Заключение договоренностей с покупателем;
  3. Оформление договора с банком о предоставлении ячейки;
  4. Оформление продажи и прохождение государственной регистрации;
  5. Выдача залогового документа и погашение остатка по кредиту.

Покупатель получает в банке погашенную закладную, после чего проходит процедуру снятия обременения с квартиры. Перечень необходимых документов предъявляется в МФЦ, после проверки которых выдается выписка из ЕГРН.

В ситуации продажи ипотечного имущества продавец практически ничем не рискует. Для покупателя подобная сделка всегда несет определенный риск. Оспаривание возможно со стороны банка, третьих лиц или уполномоченных органов, призванных следить за соблюдением прав несовершеннолетних лиц. Часто судебные разбирательства инициируются супругами, которые не давали разрешения на продажу. При устных договоренностях покупатель рискует потерять свои деньги в ситуации, когда продавец откажется от сделки после получения задатка.

Наличие обременения на квартиру накладывает запрет на ее продажу, поэтому обычный договор с покупателем заключить невозможно. При необходимости реализации жилья в залоге оптимальным вариантом станет получение согласия банка на проведение сделки и привлечение его в качестве посредника, что выступит гарантом законности действий и соблюдения всех требований законодательства.

Ссылка на основную публикацию

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: