Реально ли сдать ипотечную квартиру

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку, свинка и собака спят на улице

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку в зависимости от условий договора и требований законодательства? Актуальный вопрос, особенно для тех, кто приобретал жилье с конкретной целью – заставить его работать, чтобы получать доход. Рассмотрим, какие ограничения предусмотрены в части распоряжения залоговым имуществом и существует возможность сдачи в наем ипотечного жилья.

Допускает ли законодательство передачу предмета залога в пользование третьих лиц

Для начала важно понять, что представляет собой ипотека. Ипотека – это разновидность кредитных отношений, при которых одна сторона в лице банка передает другой стороне, физическому или юридическому лицу, определенную денежную сумму во временное пользование под залог объекта недвижимости.

Целью такого кредитования является приобретение жилых или нежилых объектов (в зависимости от того, кто выступает заемщиком). В качестве предмета залога могут выступать объекты, принадлежащие заемщику на праве собственности, по стоимости и ликвидности сопоставимые с суммой кредита и приобретаемой недвижимостью. Когда речь идет о выделении средств гражданам, предметом залога, как правило, становится приобретаемое жилье.

Теперь о залоге. Это вид обременения, устанавливаемый в отношении имущества заемщика до исполнения им взятых на себя обязательств, то есть до погашения кредита в полном объеме. Независимо от участия в схеме кредитования государства, которое выделяет средства в ипотечные программы с материнским капиталом или в военную ипотеку, залогодержателем выступает кредитор.

И если государство устанавливает ограничения в отношении отдельных категорий граждан посредством федерального законодательства, банки, как правило, регулируют правоотношения сторон положениями кредитного договора. Это означает, что кредитная организация вправе внести в соглашение те пункты, которые будут гарантировать защиту ее интересов. К примеру, если банк запрещает прописывать в ипотечной квартире членов семьи заемщика, значит он преследует определенные цели.

 

 

Запрет на передачу имущества в аренду полностью соответствует требованиям закона, так как в залог подразумевает ограничение собственника в праве распоряжения имуществом, следовательно, владеть и пользоваться квартирой можно, но совершать какие-либо сделки нельзя.

Тем не менее, несмотря на жесткие ограничения, некоторые кредиторы идут навстречу заемщикам и разрешают заключать договора аренды в отношении ипотечных квартир. В таком случае нужно ли согласие залогодержателя (банка)? Этот вопрос решается на усмотрение кредитной организации. Некоторые из них четко прописывают в договоре запрет на совершение любых сделок с имуществом, в том числе на передачу его в аренду, другие относятся к этому более лояльно, прописывая положение о необходимости получения разрешения от залогодержателя.

Что делать, если банк против передачи квартиры в пользование третьим лицам

Несогласие кредитора на заключение договора аренды в отношении предмета залога обусловлено тем, что даже при неисполнении заемщиком взятых на себя обязательств, уже заключенный на определенный срок договор продолжит свое действие. Именно поэтому кредитные организации и применяют положение о запрете аренды.

Типичная ситуация. Заемщик не платит по кредиту, сдает квартиру, получая за это деньги, и банк не в силах этому помешать. С точки зрения закона, все правомерно, если арендодатель при этом еще и платит налог. По закону долгосрочный договор аренды жилого помещения необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. При этом арендодатель обязан ежегодно отчитаться в Налоговую службу о полученной от сдачи в аренду прибыли и уплатить в доход государства 13% налог. Такой вариант не выгоден ни банку, ни самому заемщику, так как первый рискует, а второй теряет часть дохода.

Тем не менее, многие заемщики успешно сдают квартиры в наем и получают от того средства для погашения кредита. Как происходит сдача в аренду ипотечной квартиры, если банк не дает разрешение на заключение сделки?

 

 

Обычно на основании устной договоренности с арендатором. И так поступают большинство граждан, чтобы избежать ответственности перед кредитором и ФНС. Однако, вступая в подобные отношения, нужно понимать, что это большой риск. Арендатор попросту может исчезнуть и не заплатить за пользование жилым помещением. Доказать что-либо в такой ситуации невозможно, так как документального подтверждения факта проживания у арендодателя нет.

Второй вариант предусматривает решение проблемы путем переговоров с кредитором. Можно попробовать добиться пересмотра отдельных положений договора и получить официальное разрешение на сдачу квартиры в аренду. Не стоит списывать этот вариант со счетов.

Возможно, банк побоится финансовых проблем заемщика и согласится на заключение договора аренды. При этом нелишним будет намекнуть на то, что без дополнительного дохода исполнение обязательств, станет проблематичным, что неминуемо повлечет образование задолженности по кредиту.

Как правильно оформить договор аренды ипотечной квартиры

Соглашение между двумя физическими лицами, предусматривающее передачу во временное пользование жилого помещения, правильнее именовать договором найма, а не аренды, хотя возможен и такой вариант.

Главные особенности аренды жилья состоят в следующем:

  1. Арендодатель (заемщик) обязуется передать арендатору (физлицу) ипотечную квартиру на определенный срок и за обозначенную плату. Если период пользования не превышает 12 месяцев, договор можно не регистрировать, если же гражданин планирует заселиться на несколько лет, желательно сделать все по закону, ведь не исключена вероятность появления «доброжелателей», которые сообщат о незаконном проживании арендатора по адресу нахождения ипотечного жилья.
  2. Принимающая сторона в свою очередь обязуется в сроки, установленные соглашением сторон, вносить арендную плату в течение периода проживания. Порядок уплаты и периодичность внесения платежей устанавливаются договором.

 Стандартный образец договора аренды жилого помещения в обязательном порядке должен включать следующие сведения:

  • Данные заемщика и арендатора, включая серию, номер и дату выдачи паспорта;
  • Информация о залоговой квартире (местонахождение и основные характеристики объекта);
  • Период, на который заключается соглашение;
  • Сведения о величине платы, способе и периодичности осуществления расчетов;
  • Ответственность участников сделки на случай неисполнения условий договора;
  • Сведения о порядке расторжения соглашения;
  • Личные подписи сторон и дата подписания.
Дополнительно по желанию сторон в договор вносятся сведения об оплате коммунальных услуг, необходимости проведения текущего ремонта, а также о том, кто помимо арендатора, будет проживать в квартире (например, его супруг и дети).  

 

 

Подводя итоги вышесказанному, нужно сделать акцент на наиболее важных моментах. Обременение в виде залога не исключает возможность сдачи квартиры в аренду при условии того, что кредитор будет оповещен. В противном случае рискует не только заемщик, но и добросовестный арендатор.

Если выяснится, что квартира сдается без согласия банка, соглашение о передаче в пользование предмета залога может быть признано недействительным. В этом случае арендатор потеряет жилье, а арендодатель дополнительный источник дохода. Именно поэтому прежде чем затевать подобную аферу, нужно хорошо подумать и попытаться найти законный выход из финансового коллапса.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector