Прямая продажа квартиры что это такое возможна ли ипотека

прямая продажа квартиры, обмен дом на деньги

Прямая продажа квартиры сегодня относится к числу распространенных имущественных сделок. Разнообразие объектов недвижимости и различные жизненные обстоятельства обуславливают множество нюансов их проведения, знания о которых позволяют сэкономить участникам взаимоотношений время и силы.

Что значит прямая продажа квартиры

Словосочетание «прямая» или «чистая» продажа часто употребляется риелторами при проведении сделки купли-продажи недвижимости. Подобный термин означает процесс приобретения жилья, когда оно покупается непосредственно у продавца без посредников.

Проведение такой сделки возможно при выполнении следующих условий:

  1. Участники смогли достичь взаимных соглашений по вопросам цены объекта, сроков его передачи и сопутствующих условий;
  2. В квартире никто не зарегистрирован либо участники сделки достигли соглашение об освобождении территории в определенный срок;
  3. Не существует претензий со стороны третьих лиц или контролирующих органов;
  4. Недвижимость не имеет обременения в виде ипотеки или наложенного ареста;
Прямая продажа дает возможность минимизировать количество участников сделки, что позволяет снизить риск появления недоразумений и мошеннических действий. Продавцу и покупателю легче достигнуть взаимных договоренностей, в том числе по вопросам скидки и проведения расчетов. Они могут остановиться на использовании наличного или безналичного способа, привлечения депозитарной ячейки или посреднических услуг.

Что значит альтернативная

Под альтернативной продажей понимается сделка, при которой владелец продает собственную квартиру и приобретает себе другую, при этом оплата происходит полученными от реализации жилья средствами. Новая недвижимость по площади может быть больше или меньше предыдущей, что обусловлено целями владельца. По оценкам специалистов около 70% имущественных операций на рынке недвижимости сегодня проходят по альтернативному варианту.

Альтернативная сделка отличается более сложной процедурой по сравнению с прямой продажей.

Недостатками ее применения принято считать:

  • длительность имущественной сделки по времени;
  • сложность согласования пожеланий всех участников;
  • необходимость тщательной проработки деталей и сроков;
  • наличие специфических рисков.
На практике встречаются ситуации с выстраиванием «цепочка» сделок, в ходе проведения которых участвует несколько квартир. В большинстве случаев количество продавцов и объектов недвижимости не превышает 4-х, так как большее число чревато большими рисками. Слабым местом таких альтернативных сделок принято считать то, что при выпадении одного «звена» все договоренности рушатся и процесс приходится начинать с самого сначала. Подобное чревато потерей времени, необходимостью дополнительных трат и переживаниями основных участников процесса.

Чистая продажа: что это такое и возможна ли ипотека

Сегодня значительное количество имущественных сделок заключается с привлечением ипотечного механизма. Банковские организации готовы выдавать заемные средства для приобретения объектов на первичном и вторичных рынках, в том числе с оплатой части задолженности за счет средств жилищных и семейных сертификатов.

Приобретение квартиры у продавца за счет ипотечных средств возможно при условии получения от него согласия на такую сделку и выполнению всех требования банка в отношении покупаемого жилья.

 

 

Причинами осложнений часто выступают следующие обстоятельства:

  1. Желание собственника максимально быстро продать недвижимость и отказ от сделки, так получение ипотеки всегда связано с необходимостью получения одобрения и сбором документов;
  2. Сомнения в юридической чистоте сделки, которое может появиться со стороны кредитора или приобретателя жилья;
  3. Сложности в получении разрешительных документов от органов опеки, что необходимо при участии в процессе несовершеннолетних;
  4. Несоответствие жилой недвижимости требованиям банковской организации.
Ипотека невозможна в ситуации, когда жилье имеет статус ветхого или аварийного объекта. Отказ от банка последует, если помещение не относится к числу благоустроенных, то есть отсутствует канализация, водопровод и иные инженерные системы. Одобрения по заявке невозможно при наличии в квартире неузаконенных перепланировок, поэтому покупателю заранее следует проконтролировать отсутствие таких проблем.

Приобретение квартиры с привлечением ипотечного механизма имеет ряд преимуществ. Гражданин получает возможность быстрого решения жилищного вопроса без отсутствия необходимости длительного накопления средств. Если речь идет о новой квартире, то ставка по таким кредитам обычно ниже по сравнению с предложениями для вторичного рынка. После оформления сделки заемщик получает современное жилье, соответствующее последним стандартам строительства и не требующее дополнительных вложений для проведения ремонта инженерных систем.

Специалисты банка всегда проводят обязательную проверку правильности оформления документов и прошлого квартиры, что снижает риск столкновения покупателя с недобросовестным продавцом. В ходе сделки осуществляется оценка недвижимости, что позволяет получить информацию о реальной стоимости жилья, вовремя выявить скрытые дефекты и избежать переплаты.

 

Какие документы нужны

Сегодня процесс оформления ипотеки начинается с выбора кредитного предложения и подачи заявки на кредит. Выбранный продукт напрямую определяет выгодность условий возможной для приобретения недвижимости. Подать заявку можно при посещении банка или при использовании онлайн-сервиса на официальном портале банка. В случае положительного решения от банка, заемщику можно приступать к сбору и оформлению документов. При этом важно учитывать, что одобрение имеет ограниченный период действия, который обычно равен 3—4 месяцам. После его окончания допустимого срока процедуру придется вновь проходить сначала.

Документы для приобретения квартиры в кредит может разделить на следующие категории:

  • подтверждающие личность заемщика;
  • разрешительные, без которых невозможно провести сделку;
  • правоустанавливающие, подтверждающие права на недвижимость;
  • сопровождающие сделку, к которым относится договор страхования и отчет об оценке;
  • дополнительные, не входящие в перечень обязательных, но необходимых банку для проведения процедуры оценки клиента или объекта.

В стандартный перечень документов от заемщика входит:

  • паспорт;
  • справка о доходах;
  • трудовая книжка;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о браке.

Дополнительными бумагами обычно выступают документы об образовании, брачный договор, подтверждения о наличии дополнительных источников дохода или обязательств у заемщика. Общий перечень документов зависит от конкретных обстоятельств. Например, если в сделке планируется привлечение материнского капитала, то потребуется получение разрешения об использовании остатка средств сертификата.

Важно перед покупкой проанализировать информацию, полученную из выписки ЕГРП и домовой книги. Первая позволить проанализировать историю жилого объекта в части бывших владельцев и сведения о наличии обременения. Вторая бумага даст возможность проконтролировать количество прописанных в настоящий момент в квартире лиц.

 

 

Рекомендации специалистов

Вариант с «прямой» продажей дает участникам сделки ряд преимуществ, так как такой способ выигрывает по временным характеристикам и связан с меньшим количеством рисков.

Оптимальным для заемщика вариантом станет приобретение квартиры от застройщика, так как такой способ дает возможность получения следующих преимуществ:

  1. Отсутствие риска, связанного с претензиями бывших владельцев и третьих лиц;
  2. Возможность получения более низкой ставки по кредиту и специальных предложений от застройщика;
  3. Дополнительные гарантии проверки документов и правильности оформления сделки.

Риск срыва сделки может быть связан с ситуацией, когда банк одобрит заём в меньшем объеме. Обычно такой сценарий исключен, когда квартира выбирается из списка объектов банка, проверенных и одобренных предложений.

Заемщику при сборе документов следует учитывать, что определенный срок действия имеет не только одобрение банка. Выдаваемые уполномоченными органами справки и разрешительные документы также характеризуются ограниченным периодом, в течение которых их можно предъявлять. После окончания срока их действия придется вновь проходить процедуру получения вновь, что требует дополнительного времени со стороны граждан и может быть чревато новыми сложностями.

Покупка квартиры напрямую у продавца имеет множество преимуществ, среди которых можно отметить быстроту проведения сделки и меньшее количество рисков. Использование при проведении расчетов ипотечных средств позволяет получить дополнительные гарантии, связанные с дополнительной проверкой документов и юридической чистоты прошлого квартиры.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector