Составляя договор коммерческого найма жилого помещения сторонам необходимо руководствоваться требованиями, установленными законом. Отражать в нем данные, позволяющие определить лиц, являющихся сторонами по договору, недвижимость, составляющую его объект, а также, размер платы за пользование ею. Договор должен быть заключен в письменном виде и зарегистрирован в случаях, необходимых в соответствии с действующим Российским законодательством.
Что это такое?
Понятие договора найма содержится в ГК РФ. Исходя из ее смысла, данный вид договора заключается между наймодателем и нанимателем о передаче последнему в возмездное пользование (для проживания) жилого помещения.
Наймодателем может быть гражданин или организация, имеющие право сдавать соответствующее помещение по договору.
Такие права могут принадлежать:
- Собственнику, либо собственникам, если их несколько. Право собственности подтверждается соответствующей записью в ЕГРН;
- Доверительному управляющему, что подтверждается договором доверительного управления, зарегистрированным в установленном порядке;
- Лицу, арендующему помещение у собственника, если право на сдачу помещения в субаренду согласовано в договоре, либо получено иным способом от собственника в письменном виде.
- Лицу, уполномоченному собственником доверенностью, сдавать принадлежащее ему помещение в аренду. Важно знать, что доверенность от физического лица должна быть составлена в письменной форме и заверена нотариусом. Доверенность от имени организации выдается генеральным директором, заверяется его подписью и круглой печатью юридического лица.
- Иным лицам, в случаях, предусмотренных законом.
Объект договора — только жилое помещение, которое, согласно ЖК РФ, должно отвечать следующим характеристикам:
- Изолированность;
- Пригодность для проживания в нем;
- Соответствие установленным нормам и требованиям Российского законодательства.
Форма договора
Договор должен быть составлен в письменном виде. Если договор не подлежит в дальнейшем регистрации, то необходимо составить его в двух идентичных экземплярах. Если планируется подавать его на регистрацию, то потребуется еще и третий оригинальный экземпляр для Росреестра.
[su_note note_color=»#abd1ef» text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Законодательство РФ не содержит требований об обязательном нотариальном удостоверении договора найма, однако стороны вправе сделать это по собственному усмотрению. Плюсом нотариального удостоверения является то, что нотариус перед заверением документа проверяет все необходимые документы, устанавливает личности подписантов и их права на заключение сделки.[/su_note]
В некоторых случаях, заключенный договор найма, необходимо зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре:
- Если договор заключается на срок один год и более;
- Если стороны заключили краткосрочный договор, но предусмотрели в нем необходимость государственной регистрации.
Текст договора
Договор должен быть составлен на русском языке. Для удобства составления и дальнейшей работы с документом рекомендовано разделять общий текст на главы с подзаголовками – разделы договора.
Как правило, договор найма состоит из следующих разделов:
- Преамбула. В этой части документа указываются наименования сторон, лиц, подписывающих договор, а также основания подписания;
- Предмет. Этот раздел по праву считается одним из самых главных в договоре. Информация, указанная в нем, позволяет отличить договор найма от иных видов договоров. Отсутствие существенных условий приводит к признанию сделки недействительной.
В этом разделе документа следует в обязательном порядке отразить:- Права и обязанности сторон по передаче и приемке помещения;
- Данные жилого помещения, позволяющие его идентифицировать – кадастровый номер, адрес, площадь;
- Возмездность – то, что помещение передается за плату;
- Цель – для проживания в нем нанимателя. Если вместе с нанимателем будут проживать члены его семьи, их данные также нужно отразить в договоре. Для договоров, заключенных на срок один год и более – это обязательное требования, в иных случаях эта информация подлежит включению в договор по соглашению сторон.
- Плата за пользование. В этом разделе следует указать размер платы за пользование помещением – сумму цифрами и прописью, а также порядок и сроки ее внесения.
- Обеспечительный платеж. Как правило, договора найма заключаются с условием о внесении нанимателем обеспечительного платежа. Сумма такого платежа, цели, на которые она может быть использована, а также сроки возврата неиспользованной части платежа после окончания действия договора должны быть согласованы и включены в текст документа.
- Срок найма может определяться путем указания определенных дат начала и окончания пользования помещением (с 01.01.2018г. по 31.10.2018г.), либо путем указания отрезка времени, который начинается с момента подписания акта приема-передачи, либо с иного момента, согласованного сторонами (пример формулировки: «помещение передается на срок десять месяцев с момента заключения акта приема-передачи»).
- Права и обязанности сторон. Стороны должны согласовать и отразить в договоре основные права и обязанности, которые могут возникнуть в процессе его реализации:
- Обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта;
- Обязанность по уплате коммунальных и иных платежей;
- Право доступа наймодателя в помещение и другие.
- Ответственность сторон. Следует предусмотреть в договоре штрафные санкции за нарушение сторонами его условий.
- Реквизиты. Если стороной по договору является организация, в этом разделе следует указать ее фирменное наименование, ОГРН, адреса, по которым оно зарегистрировано, фактически находится, принимает почту, ИНН и банковские реквизиты. Если гражданин — ФИО, адреса постоянного и, при наличии, временного проживания, паспортные данные, номер счета в банке, если платежи планируется осуществлять по безналичному расчету.
- Подписи сторон. В данном разделе стороны ставят свои подписи. Подпись лица, действующего от имени организации, должна скрепляться ее печатью.
По соглашению сторон, в договор могут быть включены иные разделы.
Загрузка...
