Процесс отчуждения имущества всегда связан со сложностью выбора оптимального момента и правильного определения цены, поэтому для многих владельцев непростым становится вопрос, лучше будет переуступка или чистая продажа квартиры. Для получения ответа достаточно изучить нюансы сделок и определиться с наиболее оптимальным вариантом.
Что такое переуступка
Многие потенциальные покупатели уверены, что переуступка прав требования и договор чистой продажи не имеют существенных отличий, что ошибочно. Переуступка не входит в число способов, которые обеспечивают право владения после подписания соглашения. Она представляет собой вариант смены сторон договора с застройщиком, то есть покупатель при переуступке приобретает права и обязанности в рамках основного договора.
В зависимости от обстоятельств такими могут быть:
- право требования передачи недвижимости;
- обязанность внести сумму задолженности по договору;
- погашение штрафов.
Особенности чистой продажи
Чистая продажа предполагает наличие в сделке двух основных сторон в виде продавца и покупателя. Договор заключается в письменном виде после достижения участниками сделки основных договоренностей в части:
- цены жилого объекта;
- способов расчета;
- сроков передачи имущества;
- иных существенных условий.
Для перехода прав собственности необходимо пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре с предоставлением пакета документов, что дает покупателю стать полноценным собственником.
Какая разница между переуступкой и продажей
При этом существует довольно много отличий:
- Тип недвижимости, в отношении которой заключается соглашение;
- Возможность заключения договора
- Количество сторон;
- Наименование основных участников;
- Пакет обязательных документов;
- Возникающие последствия, права и обязанности;
- Уровень рискованности сделки.
Чистая продажа относится к числу распространенных видов сделок, общее количество которых в разы превышает объем договоров по переуступке прав требований. Соглашения купли-продажи могут заключаться в отношении объектов недвижимости на первичном и вторичном рынке при условии наличия правоустанавливающих документов.
В большинстве случаев основными участниками процесса чистой продажи выступает продавец и покупатель, а в качестве посредников может привлекаться специалист по недвижимости и банковская организация.
В процессе переуступки прав требований задействованы как минимум три стороны:
- застройщик;
- цессионарий (покупатель);
- цедент (продавец).
В некоторых случаях переуступка прав требований может содержать элементы, свойственные договору перевода долга. Разница на дольщика между ценой договора и оставшейся задолженностью перед застройщиком не переводится, а выплата долга ложится на плечи покупателя.
Особенности предоставляемых и получаемых документов
Для договора цессии необходимо предоставить ряд дополнительных бумаг:
- первоначальное соглашение.
- предыдущие договора переуступок;
- документы о суммах оплате;
- письменное разрешение застройщика.
Результатом прохождения процедуры регистрации договора купли-продажи станет выдача свидетельство о переходе собственности. При переуступке такого не происходит, и покупатель приобретает только право требования.
Вопросы риска
Основной риск договора переуступки связан с тем, что объект недвижимости часто находится на этапе возведения и может быть не сдан в промышленную эксплуатацию. Подобная ситуация может быть связана с финансовыми затруднениями застройщика, инвесторов или проблемами получения разрешительных документов. В таком случае стать в дальнейшем полноценным собственником не получится до тех пор, пока подобные вопросы не будут урегулированы.
Для исключения неприятных последствий следует проверить следующие моменты:
- Наличие прав у продавца заключать договор переуступки;
- Наличие репутации застройщика;
- Факт существования разрешительных документов на строительства;
- Вероятность завершения возведения объекта и сдачи его в эксплуатацию.
В число основных ошибок часто входит:
- Недостаточная проверка личности владельца и списков претендующих на квартиру лиц;
- Несоблюдение имущественных прав супругов, недееспособных, несовершеннолетних или совладельцев;
- Нарушение законодательных требований в части оформления договора и наличии в нем существенных условий.
Любой из перечисленных пунктов способен повлечь признание сделки купли-продажи недействительной. В случае судебных разбирательств для решения конфликтных ситуаций покупателю нужно быть готовым к дополнительным расходам, затратам времени и сил.
В чем целесообразность переуступки
Многие покупатели часто выбирают вариант переуступки из-за возможности существенно сэкономить на приобретении жилья либо заработать таким способом. Покупка в недостроенном доме объекта оказывается на порядок дешевле аналогичной готовой недвижимости.
Они обладают следующими достоинствами:
- имеют улучшенную планировку
- предполагают использование современных материалов;
- не требуют дополнительных вложений в ремонт инженерных систем;
- строятся в соответствии с утвержденным проектом, предполагающим нахождение рядом объектов социальной инфраструктуры.
Подобные достоинства в совокупности с возможностью получения материальной выгоды часто для покупателей являются дополнительным стимулом для заключения договора переуступки.
Загрузка...
