В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиры

переуступка или чистая продажа квартиры, рука для рукопожатия

Процесс отчуждения имущества всегда связан со сложностью выбора оптимального момента и правильного определения цены, поэтому для многих владельцев непростым становится вопрос, лучше будет переуступка или чистая продажа квартиры. Для получения ответа достаточно изучить нюансы сделок и определиться с наиболее оптимальным вариантом.

Что такое переуступка

Многие потенциальные покупатели уверены, что переуступка прав требования и договор чистой продажи не имеют существенных отличий, что ошибочно. Переуступка не входит в число способов, которые обеспечивают право владения после подписания соглашения. Она представляет собой вариант смены сторон договора с застройщиком, то есть покупатель при переуступке приобретает права и обязанности в рамках основного договора.

В зависимости от обстоятельств такими могут быть:

  • право требования передачи недвижимости;
  • обязанность внести сумму задолженности по договору;
  • погашение штрафов.
ДДУ о долевом строительстве согласно законодательным требования подлежит процедуре обязательной регистрации, и аналогичное требование выдвигается в отношении соглашения о переуступке. Действующие правила говорят о том, что для замены действующего дольщика на новое лицо требуется предварительное уведомление застройщика о проведении подобных действий и получение его согласия.

Особенности чистой продажи

Чистая продажа предполагает наличие в сделке двух основных сторон в виде продавца и покупателя. Договор заключается в письменном виде после достижения участниками сделки основных договоренностей в части:

  • цены жилого объекта;
  • способов расчета;
  • сроков передачи имущества;
  • иных существенных условий.

Для перехода прав собственности необходимо пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре с предоставлением пакета документов, что дает покупателю стать полноценным собственником.

Какая разница между переуступкой и продажей

Переуступка и чистая продажа имеют множество сходных черт. В число основных входит необходимость заключения договора и прохождения государственной регистрации, наличие нескольких участников сделки и законодательное регулирование их взаимоотношений.

При этом существует довольно много отличий:

  1. Тип недвижимости, в отношении которой заключается соглашение;
  2. Возможность заключения договора
  3. Количество сторон;
  4. Наименование основных участников;
  5. Пакет обязательных документов;
  6. Возникающие последствия, права и обязанности;
  7. Уровень рискованности сделки.

Чистая продажа относится к числу распространенных видов сделок, общее количество которых в разы превышает объем договоров по переуступке прав требований. Соглашения купли-продажи могут заключаться в отношении объектов недвижимости на первичном и вторичном рынке при условии наличия правоустанавливающих документов.

Переуступка прав требования относится к рынку строящегося жилья, поэтому может быть оформлена только до момента сдачи жилья в промышленную эксплуатацию. После наступления такого события речь может идти только о заключении стандартного договора купли-продажи.

В большинстве случаев основными участниками процесса чистой продажи выступает продавец и покупатель, а в качестве посредников может привлекаться специалист по недвижимости и банковская организация.

В процессе переуступки прав требований задействованы как минимум три стороны:

  • застройщик;
  • цессионарий (покупатель);
  • цедент (продавец).

В некоторых случаях переуступка прав требований может содержать элементы, свойственные договору перевода долга. Разница на дольщика между ценой договора и оставшейся задолженностью перед застройщиком не переводится, а выплата долга ложится на плечи покупателя.

Особенности предоставляемых и получаемых документов

Переуступка и чистая продажа предполагают различия в предоставляемом для регистрации пакете документов. В случае купли-продажи обязательным считается наличие правоустанавливающих документов на квартиру.

Для договора цессии необходимо предоставить ряд дополнительных бумаг:

  • первоначальное соглашение.
  • предыдущие договора переуступок;
  • документы о суммах оплате;
  • письменное разрешение застройщика.

Результатом прохождения процедуры регистрации договора купли-продажи станет выдача свидетельство о переходе собственности. При переуступке такого не происходит, и покупатель приобретает только право требования.

Вопросы риска

Основной риск договора переуступки связан с тем, что объект недвижимости часто находится на этапе возведения и может быть не сдан в промышленную эксплуатацию. Подобная ситуация может быть связана с финансовыми затруднениями застройщика, инвесторов или проблемами получения разрешительных документов. В таком случае стать в дальнейшем полноценным собственником не получится до тех пор, пока подобные вопросы не будут урегулированы.

Для исключения неприятных последствий следует проверить следующие моменты:

  1. Наличие прав у продавца заключать договор переуступки;
  2. Наличие репутации застройщика;
  3. Факт существования разрешительных документов на строительства;
  4. Вероятность завершения возведения объекта и сдачи его в эксплуатацию.
При традиционной купли-продажи не возникают подобного рода риски, свойственные переуступке, так как право владения уже было зарегистрировано. При этом основная опасность связана с возможностью столкнуться с мошенническими действиями и юридически «нечистой» квартирой.

В число основных ошибок часто входит:

  1. Недостаточная проверка личности владельца и списков претендующих на квартиру лиц;
  2. Несоблюдение имущественных прав супругов, недееспособных, несовершеннолетних или совладельцев;
  3. Нарушение законодательных требований в части оформления договора и наличии в нем существенных условий.

Любой из перечисленных пунктов способен повлечь признание сделки купли-продажи недействительной. В случае судебных разбирательств для решения конфликтных ситуаций покупателю нужно быть готовым к дополнительным расходам, затратам времени и сил.

В чем целесообразность переуступки

Многие покупатели часто выбирают вариант переуступки из-за возможности существенно сэкономить на приобретении жилья либо заработать таким способом. Покупка в недостроенном доме объекта оказывается на порядок дешевле аналогичной готовой недвижимости.

При этом чем раньше приобретена недвижимость, тем большую выгоду можно получить. С учетом роста цен на жилье покупатель в конечном итоге после сдачи квартиры в промышленную эксплуатацию выигрывает в финансовом плане. Вновь возводимые объекты в большинстве случаев выгодно отличаются, но фоне предложений вторичного жилья.

Они обладают следующими достоинствами:

  • имеют улучшенную планировку
  • предполагают использование современных материалов;
  • не требуют дополнительных вложений в ремонт инженерных систем;
  • строятся в соответствии с утвержденным проектом, предполагающим нахождение рядом объектов социальной инфраструктуры.

Подобные достоинства в совокупности с возможностью получения материальной выгоды часто для покупателей являются дополнительным стимулом для заключения договора переуступки.​

Договор переуступки всегда заключается в отношении недостроенного или несданного в эксплуатацию жилого объекта, что невозможно сделать при помощи стандартного соглашения купли-продажи. При его регистрации покупатель получает лишь право требования, а стать полноценным владельцем возможно только после сдачи недвижимости в промышленную эксплуатацию.
Ссылка на основную публикацию

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: