Сдача ипотечной квартиры в аренду в 2019 году

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку. Баланс между домом и процентами.

Сегодня значительная часть жилых объектов приобретается с привлечением механизма кредитования, поэтому специалисты советуют заранее изучить ряд важных нюансов, в том числе можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку. В противном случае можно столкнуться с немалым количеством сюрпризов, которые способны повлиять на успешность погашения займа.


С точки зрения законодательства


Согласно действующему законодательству приобретенная квартира по завершению сделки является собственностью владельца, даже если она приобретена на ипотечные средства или с материнским капиталом. Для гражданина это означает, что после регистрации сделки он может пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в том числе получать с его помощью доходы.


При этом в ГК говорится о том, что при реализации прав не должны быть нарушены интересы третьих лиц. В кредитных отношениях в таком качестве выступает банк, так как отношения с заемщиками дополнительно регулируются законами об ипотеке, нормативными актами и пунктами подписанного договора. В связи с этим возможность сдачи квартиры в аренду напрямую определяется содержанием документа.


Что определяет возможность сдачи


Для того чтобы не попасть в неприятную ситуацию важно внимательно изучать договор кредитования, в котором явно определяется возможность и запрет на сдачу ипотечной квартиры в аренду. Большое количество банков вызывает серьезную конкуренцию между ними, поэтому стоит узнать, какие банки разрешают заключение договоров найма ипотечного жилого объекта и на каких условиях.

Всего существует 3 возможных варианта распоряжаться ипотечным имуществом:

  1. Аренда разрешена — условие о возможности сдачи жилья явно прописано или совсем не упоминается в договоре;
  2. С ограничениями — в кредитном соглашении содержаться пункты, в каких случаях аренда разрешена, условия при которых такие действия позволительны;
  3. Полный запрет — договоре четко указано, что сдача ипотечного жилья невозможно, в этом случае такие действия будут признаны незаконными.


Возможно наличие в соглашении ограничений на максимально допустимый срок сдачи жилья, допустимость автоматического продления договора найма. Нарушение договора несет негативные последствия в виде начисления штрафов и пеней, иным наказанием, предусмотренными пунктами кредитного документа. Банк вправе потребовать расторжения договора при невыполнении заемщиком договоренностей, при этом потребовать полного досрочного погашения ипотечного кредита.


Почему банки накладывают запрет


Выдача кредитных средств всегда связана для банка с определенным уровнем риска их невозврата. Кредитный договор заключается на длительный срок, в течение которого должник берет на себя обязательства своевременно проводить выплаты согласно утвержденному графику платежей. При этом никто не может дать гарантию того, что финансовое положение в течение этого срока будет оставаться стабильным и не наступят обстоятельства, при которых гражданин не сможет выплачивать кредит.


Приобретаемая в ипотеку квартира в большинстве случаев выступает в качестве залогового имущества, при помощи которого банк снижает риск невозврата выданных сумм. На время действия кредитного договора на объект недвижимости накладывается обременение, накладывающее запрет на возможность проведения имущественной сделки.

Для заемщика это означает невозможность следующих операций:

  • продажи;
  • обмена;
  • мены;
  • аренды.


Таким способом банк гарантирует сохранность залогового имущества, снижает риск его порчи или утраты. При невозможности заемщиком выполнить свои обязательства кредитная организация будет вправе реализовать его и возместить свои убытки. Если между заемщиком и иным лицом заключен договор найма, то в этом случае возникают проблемы юридического характера, что для банка нежелательно из-за необходимости тратить средства и время на их урегулирование.

Банк запрещает аренду: какие действия можно предпринять


Если существует прямой запрет на сдачу аренды ипотечной квартиры, то существует несколько вариантов. Можно проигнорировать запрет и пойти на сделку, но не заключать договор о найме жилья. В этом случае банку сложно будет доказать факт нарушения пунктов кредитного договора, но возникают риски другого рода.

В число основных нарушений  входит:

  1. нарушение устных договоренностей по оплате со стороны нанимателя;
  2. возможность порчи имущества и невозможность отстаивать нарушенные права в суде;
  3. происходит нарушение законодательного требования о необходимости подачи декларации и уплате налогов с полученных доходов, что чревато административным и уголовным наказанием.


Наиболее правильным вариантом было бы изначально заключить кредитный договор, который давал бы возможность сдачи жилья в аренду. Сегодня на рынке финансовых услуг работает много банков, политика которых лояльна по отношению к клиентам. В большинстве случаев к такой категории относятся лидеры банковского сектора — Сбербанк, ВТБ, Газпром.

После заключения договора займа и наличия запрета на сдачу жилья в аренду существует два варианта:

  • пытаться договориться с кредитором;
  • становиться клиентом другого банка.


В первом случае важно добиться разрешения действующего кредитора на возможность аренды. Для этого важно доказать, что без дополнительного источника дохода в виде арендных платежей оплата кредита станет невозможно. В качестве доказательства могут выступать документы, свидетельствующие об ухудшении финансового состояния, росте расходов или потере работы. Для банков чаще проще пойти на компромисс, чем получить просроченную задолженность и риск не возврата.


Сегодня одним из новых продуктов банка стало рефинансирования, при помощи которого можно существенно улучшить условия кредитования. Выгода может не только быть связана с тем, что договор с новым банком заключается по более низкой ставке, но и существует возможность договориться об условиях возможности сдачи ипотечного жилья в аренду.


Что важно учитывать


Многие российские граждане задумываются о возможности приобретения квартиры в ипотеку с дальнейшей сдачей ее в аренду. Их расчет основывается на том, чтобы рассчитываться с банком при помощи платежей арендатора жилья. Такой подход имеет свои плюсы и минусы, о наличие которых следует знать.

Положительными моментами покупки жилой недвижимости на заемные средства для последующей сдачи:

  1. Выгодное вложение свободных денежных средств, так как со временем стоимость жилья растет;
  2. Получение дополнительного источника дохода, средства которого можно направить на погашение кредита или оплату коммунальных услуг;
  3. Меньшая переплата по займу в случае превышения суммы ежемесячного платежа за счет поступления средств от аренды;
  4. Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию, поэтому в случае повреждения или утраты расходы возмещает страховая организация.


Слабыми сторонами приобретения квартиры в ипотеку для дальнейшей сдачи в аренду является:

  1. Существенный размер переплаты за кредит;
  2. Дополнительные расходы на оплату услуг страховой организации;
  3. Риск неполучения арендных платежей из-за нечестного поведения нанимателя или его отсутствия;
  4. Возможность потери квартиры при невозможности осуществления выплат по кредиту.


Для банка предоставление заемщику возможности сдавать ипотечное жилье в аренду связано с определенным риском. Для его снижения кредитная организация идет на заключение договора с более мягкими условиями взамен на ужесточение правил кредитования. Поэтому ставка по ипотечной программе может быть выше по сравнению со стандартной. Для клиента это означает большую сумму переплаты по кредиту, что с учетом длительности кредитного договора может выливаться в значительные суммы.

Возможность сдачи ипотечной квартиры в аренду зависит от того, какие ограничения прописаны в кредитном договоре. Если явных ограничений на проведение операции нет, то можно заключать договор найма. Желательно обращать внимание на их наличие на этапе заключения договора, так как договориться в дальнейшем будет весьма затруднительно.
Ссылка на основную публикацию

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: