Сдача ипотечной квартиры в аренду в 2019 году

Сегодня значительная часть жилых объектов приобретается с привлечением механизма кредитования, поэтому специалисты советуют заранее изучить ряд важных нюансов, в том числе можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку. В противном случае можно столкнуться с немалым количеством сюрпризов, которые способны повлиять на успешность погашения займа.

С точки зрения законодательства

Согласно действующему законодательству приобретенная квартира по завершению сделки является собственностью владельца, даже если она приобретена на ипотечные средства или с материнским капиталом. Для гражданина это означает, что после регистрации сделки он может пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в том числе получать с его помощью доходы.

При этом в ГК говорится о том, что при реализации прав не должны быть нарушены интересы третьих лиц. В кредитных отношениях в таком качестве выступает банк, так как отношения с заемщиками дополнительно регулируются законами об ипотеке, нормативными актами и пунктами подписанного договора. В связи с этим возможность сдачи квартиры в аренду напрямую определяется содержанием документа.

Что определяет возможность сдачи

Всего существует 3 возможных варианта распоряжаться ипотечным имуществом:

1. Аренда разрешена — условие о возможности сдачи жилья явно прописано или совсем не упоминается в договоре;
2. С ограничениями — в кредитном соглашении содержаться пункты, в каких случаях аренда разрешена, условия при которых такие действия позволительны;
3. Полный запрет — договоре четко указано, что сдача ипотечного жилья невозможно, в этом случае такие действия будут признаны незаконными.

[su_note note_color=»#a0dcb8″ text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Возможно наличие в соглашении ограничений на максимально допустимый срок сдачи жилья, допустимость автоматического продления договора найма. Нарушение договора несет негативные последствия в виде начисления штрафов и пеней, иным наказанием, предусмотренными пунктами кредитного документа. Банк вправе потребовать расторжения договора при невыполнении заемщиком договоренностей, при этом потребовать полного досрочного погашения ипотечного кредита.[/su_note]

Почему банки накладывают запрет

Выдача кредитных средств всегда связана для банка с определенным уровнем риска их невозврата. Кредитный договор заключается на длительный срок, в течение которого должник берет на себя обязательства своевременно проводить выплаты согласно утвержденному графику платежей. При этом никто не может дать гарантию того, что финансовое положение в течение этого срока будет оставаться стабильным и не наступят обстоятельства, при которых гражданин не сможет выплачивать кредит.

Для заемщика это означает невозможность следующих операций:

• продажи;
• обмена;
• мены;
• аренды.

Таким способом банк гарантирует сохранность залогового имущества, снижает риск его порчи или утраты. При невозможности заемщиком выполнить свои обязательства кредитная организация будет вправе реализовать его и возместить свои убытки. Если между заемщиком и иным лицом заключен договор найма, то в этом случае возникают проблемы юридического характера, что для банка нежелательно из-за необходимости тратить средства и время на их урегулирование.

Банк запрещает аренду: какие действия можно предпринять

В число основных нарушений  входит:

1. нарушение устных договоренностей по оплате со стороны нанимателя;
2. возможность порчи имущества и невозможность отстаивать нарушенные права в суде;
3. происходит нарушение законодательного требования о необходимости подачи декларации и уплате налогов с полученных доходов, что чревато административным и уголовным наказанием.

Наиболее правильным вариантом было бы изначально заключить кредитный договор, который давал бы возможность сдачи жилья в аренду. Сегодня на рынке финансовых услуг работает много банков, политика которых лояльна по отношению к клиентам. В большинстве случаев к такой категории относятся лидеры банковского сектора — Сбербанк, ВТБ, Газпром.

После заключения договора займа и наличия запрета на сдачу жилья в аренду существует два варианта:

• пытаться договориться с кредитором;
• становиться клиентом другого банка.

В первом случае важно добиться разрешения действующего кредитора на возможность аренды. Для этого важно доказать, что без дополнительного источника дохода в виде арендных платежей оплата кредита станет невозможно. В качестве доказательства могут выступать документы, свидетельствующие об ухудшении финансового состояния, росте расходов или потере работы. Для банков чаще проще пойти на компромисс, чем получить просроченную задолженность и риск не возврата.

[su_note note_color=»#abd1ef» text_color=»#0b0c0b» radius=»20″]Сегодня одним из новых продуктов банка стало рефинансирования, при помощи которого можно существенно улучшить условия кредитования. Выгода может не только быть связана с тем, что договор с новым банком заключается по более низкой ставке, но и существует возможность договориться об условиях возможности сдачи ипотечного жилья в аренду.[/su_note]

Что важно учитывать

Многие российские граждане задумываются о возможности приобретения квартиры в ипотеку с дальнейшей сдачей ее в аренду. Их расчет основывается на том, чтобы рассчитываться с банком при помощи платежей арендатора жилья. Такой подход имеет свои плюсы и минусы, о наличие которых следует знать.

Положительными моментами покупки жилой недвижимости на заемные средства для последующей сдачи:

1. Выгодное вложение свободных денежных средств, так как со временем стоимость жилья растет;
2. Получение дополнительного источника дохода, средства которого можно направить на погашение кредита или оплату коммунальных услуг;
3. Меньшая переплата по займу в случае превышения суммы ежемесячного платежа за счет поступления средств от аренды;
4. Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию, поэтому в случае повреждения или утраты расходы возмещает страховая организация.

Слабыми сторонами приобретения квартиры в ипотеку для дальнейшей сдачи в аренду является:

1. Существенный размер переплаты за кредит;
2. Дополнительные расходы на оплату услуг страховой организации;
3. Риск неполучения арендных платежей из-за нечестного поведения нанимателя или его отсутствия;
4. Возможность потери квартиры при невозможности осуществления выплат по кредиту.

Для банка предоставление заемщику возможности сдавать ипотечное жилье в аренду связано с определенным риском. Для его снижения кредитная организация идет на заключение договора с более мягкими условиями взамен на ужесточение правил кредитования. Поэтому ставка по ипотечной программе может быть выше по сравнению со стандартной. Для клиента это означает большую сумму переплаты по кредиту, что с учетом длительности кредитного договора может выливаться в значительные суммы.