Долевая собственность на дом и землю считается распространенной практикой, а подобный вариант владения имуществом характеризуется определенными особенностями. Их требуется учитывать при заключении сделок в отношении таких объектов, что позволит избежать досадных недоразумений.
Особенности и нюансы, примеры.
Долевая собственность представляет собой один из вариантов владения недвижимостью. Отличительной его особенностью выступает наличие двух или более собственников. Специалисты относят сделки с долевой недвижимостью к категории высокорискованных, так как продажа таких объектов требует четкого соблюдения законодательных требований. Если правила не будут соблюдены, то сособственник вправе обратиться в суд для признания результатов недействительными. Такие дела обычно длительны по времени и требуют существенных финансовых затрат.
Общая собственность часто объединяет людей с различными интересами и жизненными ценностями, что также может становиться причиной противоречий.
Они могут возникать на следующей почве:
- вопросы пользования имуществам;
- расходы по оплате коммунальных услуг;
- финансирование ремонта и последствий ЧС;
- неприязненные отношения между жильцами;
- соблюдение санитарных и гигиенических норм;
- следование общественным правилам поведения.
Сделки с долевой собственностью имеют определенные нюансы, связанные с наличием нескольких собственников. В случае продажи должно быть соблюдено правило преимущественной покупки, при несоблюдении которой сделка будет признана недействительной.
Все сделки по отчуждению долевой собственности должны оформляться в присутствии нотариуса. Подобное правило действует даже в ситуациях, когда имущество передается по наследству или в дар другому сособственнику. Такое требование законодательство выступает дополнительным гарантом юридической чистоты операции, но влечет ряд дополнительных расходов на оплату услуг нотариуса. Сумма зависит от перечня предоставляемых услуг и тарифов нотариальной конторе. За оформление документов обычно удерживается 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 000 рублей.
Права собственников долей: продажа, аренда, залог, завещание.
Владельцы имеют право свободно распоряжаться принадлежащей им долей.
Они могут осуществлять следующие виды имущественных сделок:
- продажу;
- передачу под залог;
- сдача в аренду.
Если речь идет об аренде, то не должны создаваться помехи для свободного проживания собственников помещения. Речь идет об обеспечении свободного доступа к территории и соблюдении общепринятых правил поведения.
Если речь идет о продаже, то должно быть соблюдено правило преимущественной покупки. Оно обязует владельца уведомить о своем желании провести отчуждение имущества всех действующих владельцев и предложить им приобрести долю. Если от них последует отказ или ответ не последует в течение 30 дней, то сделка на тех же условиях может быть заключена с другим покупателем.
Для проведения имущественных видов сделок требуется подтверждение права собственности в виде выписки из ЕГО и основание для его возникновения. В качестве последнего может выступать договор наследования, купли-продажи и иной вид документа, имеющий юридическую значимость. При желании оформить кредит под залог доли имущества в большинстве случаев от банков последует отказ.
Такая ситуация связана со следующими моментами:
- незначительная ликвидность доли;
- сложности реализации имущества;
- наличие множества юридических нюансов;
- высокий риск судебных разбирательств.
Как происходит выделение долей.
Выделение доли может происходить по взаимному согласию или через суд. Второй вариант может использоваться в ситуации, когда мирным путем не удалось решить конфликт.
Подобный механизм часто привлекается в следующих ситуациях:
- Развод супругов и конфликты имущественного характера;
- Споры о границах земельных наделов и создание препятствий для свободного пользования;
- Разночтения по вопросам владения имуществом, создание препятствий для комфортного проживания;
- Нарушение прав, связанных с нарушением принципа преимущественной покупки объекта или иными нарушениями законодательства.
Для возможности выделения доли земельного участка должны быть определены конкретные границы надела присвоено кадастровый номер.
Действующее законодательство накладывает ряд ограничений в части возможности проведения подобной процедуры:
- Существуют минимальные значения, меньше которых долевой участок быть не может;
- Не подлежат передачи в собственность заповедники и иные особо охраняемые территории;
- В отношении долей земельного участка также действует правило первоочередного приобретения сособственниками.
Что такое «выдел в натуре».
Существует несколько вариантов владения долевой собственностью, что часто определяется особенностями недвижимости и достигнутыми между участниками договоренностями. Доли могут быть выделены в натуре, то есть речь идет о совместной собственности.
Зачастую такой режим владения характерен для супружеских пар и в случае развода каждый из партнеров имеет равные права, то есть имущество делится поровну. Исключение составляют ситуации с наличием брачного договора или иных обстоятельств, на основании которых может быть принято иное решение.
Необходимость выделения доли в натуре может быть обусловлена следующими обстоятельствами:
- предоставление каждому жильцы отдельного помещения;
- желание разделить расходы по коммунальным платежам по нескольким лицевым счетам;
- развод супругов и образование новых семей с раздельным ведением хозяйства;
- привлечение к покупке жилой недвижимости средств материнского капитала.
Важные моменты: доходы и прописка.
Долевая собственность позволяет пропорционально распределять не только расходы на ремонт и содержание жилой недвижимости. Если земля или строение используется в коммерческих целях, то сособственники вправе получать доходы пропорционально своей доли. Нередко собственники приходят к соглашению о сдаче жилого помещения или участка в аренду, а поступления денежных средств в дальнейшем подлежат делению на основании достигнутых договоренностей
После приобретения доли и регистрации права владения собственник вправе получить прописку. Он также может свободно прописать несовершеннолетнего ребенка, так по действующим правилам ребенок до достижения 14 лет обязан проживать вместе с одним из родителей. Сложности могут возникнуть при желании провести подобные действия в отношении третьих лиц.
Они связаны со следующими моментами:
- Зарегистрировать на территории жильца можно только при наличии согласия других сособственников, которые должны дать письменное разрешение;
- Существуют определенные ограничения в части максимально допустимого количества зарегистрированных жильцов;
- Прописка нескольких лиц может повлечь существенное увеличение суммы в платежных документах за ЖКХ.
Обязанности дольщиков: ремонт, расходы, извещение других совладельцев.
Распоряжение имуществом, принадлежащим гражданам на правах долевой собственности, осуществляется на основании достигнутых соглашений всех участников. Расходы на содержание и ремонт объектов с таким режимом владения предполагают правило соразмерного деления.
Оно действует в отношении расходов по следующим статьям:
- содержание жилья;
- коммунальные услуги;
- налоговые удержания;
- проведение ремонта;
- устранение последствий ЧС.
Неприятным моментом способно стать появление задолженности по квартплате, когда один из владельцев отказывается или отклоняется от обязанностей. В такой ситуации спорная ситуация решается путем открытия нескольких лицевых счетов, а спорные вопросы обычно решаются в ходе судебного разбирательства.
В документе должны быть прописаны следующие моменты:
- данные объекта;
- информация о владельце доли;
- предлагаемые условия;
- последствия отказа.
Сособственники вправе выразить отказ или согласиться на поступившее предложение. Если в течение 30 дней не последовало ответа, то процедура уведомления будет считаться пройденной. В такой ситуации доля может отчуждаться в адрес третьих лиц на условиях, которые были прописаны в уведомлении сособственников. При нарушении подобного требования сделка может быть признана недействительной, а инициаторами вправе выступить лица, чьи права были нарушены.
Загрузка...
