Ипотечное покрытие как термин не сразу понятен обывателю. Разберемся в его содержании, применении и учете в данной статье.
Что такое ипотечное покрытие
Под ипотечным покрытием понимают обеспечение по облигациям и тому подобное эмитента в виде заложенных объектов недвижимости и прав на них. С помощью их погашаются обязательства перед держателями ценных бумаг при невозможности сделать это иным способом.
Для понимания термина необходимо разобраться в организации процесса. Рассмотрим его на примере. Банк выдал ипотечных кредитов на сумму сто миллионов рублей. Денежные средства кредитора переходят к заемщикам. То есть происходит финансовый отток.
Виды ценных бумаг с ипотечным покрытием
На территории нашей страны допускается выпуск и продажа следующих видов ценных бумаг с обеспечением в форме заложенной недвижимости:
- Облигаций. Выпускаются на сумму выплат от заемщиков по ипотечным кредитам – основной долг плюс процент банку.
- Закладной. По данной бумаге можно получить соответствующие денежные средства в любой момент на основании обращения.
- Сертификату участия. Не имеет оценки в абсолютном значении, вознаграждение считается в процентах от общей суммы ипотечного покрытия. Данный вид бумаг имеют право выпускать только организации с лицензией, которая дает право напрямую сотрудничать с Негосударственными пенсионными фондами и Паевыми инвестиционными фондами.
Как применяется на практике
Рассматриваемый вид инвестирования недооценен в России. Он оказывает влияние на экономическую ситуацию в стране.
Приведем описание выгоды в отношении всех действующих лиц процесса:
- Для банка – оформленные ипотеки, приносящие значительный доход в виде уплачиваемых процентов, и выпущенные ценные бумаги.
- Для держателя ценной бумаги – вложение средств с небольшим размером риска при большой доходности. Объясняется это в том числе постоянно растущими ценами на недвижимое имущество в Российской Федерации, особенно жилого назначения.
- Для получателя ипотеки – вероятность уменьшения размера процентной ставки и, как следствие, переплаты по причине достаточного количества данного типа кредитования.
Сложности и возможности учета
Заниматься учетом вправе как банк, так и депозитарий или, простыми словами, специализированная фирма. Процесс автоматизируется при помощи программ. Они позволяют:
- Считать задолженность по ипотечным кредитам.
- Переоценивать активы.
- Определить порядок работы с финансовыми отчетными документами.
- Учитывать сведения о недвижимом имуществе и выпущенных ценных бумагах.
- Отображать историю операций в отношении имущества, входящего в состав ипотечного покрытия.
- Вести реестр держателей облигаций и сертификатов.
- В автоматическом режиме рассчитывать и переводить причитающиеся дивиденды.
- Составлять график выплат основного долга.
- Контролировать нарушения.
- Систематизировать входящие и исходящие документы, создавать необходимые запросы, уведомления и тому подобное.
Признание закладной недействительной
При проведение каких-либо операций с деньгами, в том числе через банк существует опасность попасть на умышленные действия мошенников. Обостряется ситуация во время тяжелой экономической ситуации в стране.
По действующему законодательству ипотечными ценными бумагами являются облигации и сертификаты участия. Ипотечное покрытие складывается из обеспеченных ипотекой требований на основании соответствующих договоров с заемщиками, в том числе теми, которые удостоверены закладными.
Когда закладная теряет свое действие, приобретенные ценные бумаги остаются без своего обеспечения. В некоторых случаях подводят к описанному развитию событий намеренно для того, чтобы не возвращать полученные средства.
Реестр ипотечного покрытия
Сведения о требованиях по ипотечным покрытиям записываются в соответствующий реестр. В нем указываются:
- Размер требования.
- Описание объекта залога с указанием наименования и адреса.
- Стоимость объекта залога на рынке.
- График погашения требования.
- Статус требования, то есть на какой стадии находится исполнение обязательств.
- Другое.
Доверительное управление ипотечным покрытием
Функции управляющего ипотечным покрытием заключается в следующем:
- Получение положенных платежей.
- Перенаправление средств держателям ценным бумаг.
- Контроль за ходом выполнения обязательств перед инвестором, в том числе работа по взысканию имущества должника.
Доверенное управляющее лицо имеет право участвовать в судебных разбирательствах как в качестве истца, так и в качестве ответчика. Условия взаимодействия по управлению ипотечным покрытием закрепляются в соответствующих правилах. Они регистрируются в Центральном Банке нашего государства.
Перспективы и особенности в России
Ипотечное покрытие как вид обеспечения ценных бумаг широко распространено за границей. В нашей стране о подобном виде дохода населению малоизвестно, он недостаточно развит. Но у данного варианта инвестирования есть большие перспективы развития ввиду следующих обстоятельств:
- Рост цен на недвижимое имущество. Если стоимость квадратного метра и снижается, то незначительно и в годовом разрезе все равно растет. Это касается не только жилья.
- Продолжительный срок ипотечного кредитования. Данный заем чаще всего предоставляется ни на один год, а то и десятилетий. Все это время инвестор получает дивиденды. Обязанность банка по их выплате прекращается вместе с закрытием договора ипотечного кредитования. Досрочное погашение встречается редко, тем более значительно раньше положенного срока. Поэтому риск недополучения своей прибыли держателем ценной бумаги минимален.
Загрузка...
