Имущественные взаимоотношения между супругами часто вызывают множество вопросов и граждан нередко волнует, может ли жена продать квартиру мужу и муж жене. В действующих нормах законодательства нет прямого запрета на возможность или запрет подобной сделки, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться индивидуально.
Можно или нельзя
Вопросы имущественных отношений регулируются действующими нормами и по ГК собственник имеет право самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. При этом даже длительно практикующий и опытный юрист не сможет сразу однозначно дать ответ, может ли жена продать квартиру мужу. Он может быть положительным и отрицательным, что зависит от нескольких факторов.
В число определяющих входит:
- время покупки недвижимости;
- наличие брачного договора;
- способ приобретения квартиры.
Определяющим моментом возможности заключения сделки продажи между супругами является наличие у них совместно нажитого имущества, которое появилось у них после заключения брачного союза. В такой ситуации продажа квартиры и возможность заключение сделки между супругами окажется под вопросом.
Приобретенная до брака недвижимость
Несмотря на первоначальную простоту ситуация может повернуться иначе, и купленная до брака квартира будет признана общим имуществом.
Развитие событий по такому сценарию возможно при следующих обстоятельствах:
- в квартире была проведена полная реконструкция;
- помещение подвергалось капитальному ремонту;
- платежи по ипотеке выплачивались из средств семейного бюджета.
В этом случае возникает понятие общей собственности, что накладывает запрет на возможность заключения сделки продажи между супругами в отношении такого имущества.
Приобретенная в браке квартира
В такой ситуации возникает еще один парадокс связанный с тем, что по действующим правилам при отчуждении недвижимости супруг обязан дать согласие на проведение сделки продажи. В описываем случае супруг сам будет являться приобретателем и при этом должен будет дать согласие самому себе. При желании передать квартиру супругу при наличии общей собственности возможно несколько вариантов.
В число способов решения проблемы входит:
- Выделение доли;
- Оформление брачного договора;
- Дарение доли третьему лицу с последующей продажей.
Наиболее простым вариантом является выделение доли из общего имущества и определение раздельных долей мужа и жены. В результате каждый владелец будет вправе продавать свою долю. Не менее распространенным вариантом является заключение брачного договора.
Возможности брачного договора
Специалисты рынка недвижимости говорят о том, что наиболее верным решением при необходимости урегулировать вопросы имущественного характера между супругами является использование механизма брачного договора. Такой документ может быть заключен не только до брака, но и при нахождении в законном союзе.
Супруги вправе самостоятельно решить путем достижения взаимных добровольных договоренностей режим владения собственностью:
- совместный;
- долевой;
- раздельный.
Брачный договор может определить, что приобретенная до брака квартира переходит в личное владение одного из супругов, который взамен на это выплачивает партнеру определенный объем средств. Соглашение может определять режим раздельной собственности, что дает возможность ее продажи традиционным способом с заключением стандартного договора купли-продажи.
«Обходной» вариант продажи
Некоторые граждане с недоверием относятся к институту брачных соглашений и пытаются найти иные варианты продажи квартиры супругу. В такой ситуации можно прибегнуть к возможности оформления дарственной с последующей продажей.
Алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Оформление доли;
- Заключение договора дарения на третье лицо;
- Передача собственности новым владельцем одному из супругов.
В качестве одаряемого лица при использовании такой схемы часто выступают близкие родственники или знакомые. Опасность подобного способа передачи супругу имущества заключается в том, что после получения квартиры во владение по дарственной новый собственник может не довести задуманный первоначально план до конца. В этом случае вернуть себе имущество будет практически невозможно, так как оспорить договор дарения получается в единичных случаях.
Фактически при этом доверитель будет действовать в своих интересах, так как при этом получает 50% квартиры по правилу общей собственности, нажитой в браке. Согласно действующему законодательству поверенный не имеет права действовать и совершать сделки лично в отношении себя. При этом в случае дарения противоречий не возникает, так как выгоды от сделки он не получает и 100% передаваемой квартиры будет принадлежать партнеру по браку.
Важным моментом при таком использовании схемы дарения является вопрос налогообложения. Согласно действующему законодательству физические лица обязаны уплачивать налог при продаже квартиры в размере 13% от полученного дохода при владении имуществом с момента дарения менее 3 лет, а с момента обычной покупки 5 лет.
Подводим итоги
В отношении жилой недвижимости, находящейся в режиме совместной собственности, законодательство накладывает запрет. Такая ситуация обусловлена тем, что в результате таких действий имущество будет также оставаться в статусе совместной собственности. При таких действиях передача денежных средств между супругами не является для их семейного бюджета реальным доходом или расходом.
На возможность заключения сделки по продаже квартиры между супругами влияет несколько факторов, поэтому каждая отдельная ситуация требует индивидуального рассмотрения. Сегодня существует несколько вариантов передачи имущества партнеру по браку и основные ограничения связаны с режимом общей собственности.
Загрузка...
