Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Признание сделки купли-продажи недействительной, спор между мужчиной и женщиной

Признание сделки купли-продажи недействительной в отношении недвижимого имущества может быть инициировано любым заинтересованным лицом. Для того чтобы такого не произошло, необходимо знать тонкости продажи квартиры и ее отмены. Ниже будут рассмотрены случаи совершения сделок, по которым существует риск оспаривания.

Механизмы отмены продажи

Сделка купли-продажи жилой недвижимости может быть:

  1. Оспорена. Иск в суд подается лицом, права которого были нарушены или не учтены. Примером являются члены семьи прежнего собственника, в том числе супруг или несовершеннолетние дети. За защитой своих интересов в суд необходимо обратиться в течение года с момента того, как стало известно ο подобных обстоятельствах. Старт отсчета такого времени подтверждается документарно.
  2. Признана ничтожной. Основанием для такого действия становится нарушение требований действующего законодательства, в частности Гражданского Кодекса (далее – ГК РФ). Ο сделках говорится в 9-й главе, а об их недействительности во втором ее параграфе. Ничтожной признается продажа недвижимости с участием лиц, не достигшим совершеннолетнего возраста или признанными недееспособными с нарушением установленного порядка, фиктивная сделка, а также с применением недостоверных сведений и документов. Срок исковой давности в подобном случае исчисляется тремя годами, а при оспаривании лицом, не выступающей стороной сделки – десятью годами.
  3. Отменена ввиду расторгнутого договора. ГК РФ дает возможность сделать это добровольно при согласии обеих сторон или через суд, когда этого требует одна из сторон. Произойти это может, например, из-за невыплаты покупателем полной суммы за квартиру, а также несоответствия фактического состояния объекта его параметрам, зафиксированным в документах. Окончание договорных отношений само по себе не обязывает продавца делать возврат денег, поэтому соответствующее  условие специалисты рекомендуют предусмотреть в договоре.

Последствия отмены сделки

Инициировать аннулирование сделки дано право как продавцу, так и покупателю, а также третьим лицам. Судебная практика показывает, что новые собственники гораздо реже идут на отмену. Ведь для покупающей стороны последствия более болезненны. При приобретении статуса ничтожной квартира возвращается ее продавцу, а деньги покупателю.

Во многих случаях невозможно истребовать всю сумму единовременно. Таким образом, возврат денежных средств затягивается на несколько лет. Ведь выплаты ограничиваются официальным заработком, удержанию подлежит лишь его часть. Не редко человек и вовсе не имеет дохода или скрывает его.

Мошенники используют недвижимость для получения быстрого и незаконного дохода. Например, квартира оформляется на недееспособное лицо. Причем само жилье находится в неудовлетворительном состоянии. После того, как новый хозяин делает ремонт, опекун обращается в суд за признанием сделки ничтожной.

Даже когда покупателю возвращается выплаченная сумма за покупку, деньги, потраченные на строительные работы, вернуть проблематично. Собственник получает улучшенную за чужой счет квартиру.

Сделки, которые могут быть отменены:

  1. С подаренной квартирой.

    • Риск отмены покупки такого объекта невелик, но он все-таки существует. Основанием выступает признание недействительным договора дарения. Причинами таких действий может быть давление на дарителя или покушение на его жизнь, ненадлежащее обращение нового собственника с объектом. Внимательно стоит относиться к самому тексту договора. Иногда предусматривается условие, согласно которому при смерти одаренного лица сделка отменяется, либо право собственности переходит только после ухода из жизни прежнего владельца квартиры. Когда дарит жилье организация-банкрот, отчуждение недвижимого имущества может быть оспорено.
  2. С долями в собственности.

    • Если отчуждается лишь часть права в собственности, преимущественное право ее покупки имеют владельцы других долей. Продавец обязан предложить купить свою долю, в случае получения отказа в письменном виде или бездействии в течение одного месяца имеет право искать другого покупателя. Запрашиваемая стоимость не подлежит изменению. При нарушении указанного порядка через судебные инстанции есть возможность аннулирования сделки, а также перехода права к другим собственникам долей. Кроме того, на сегодняшний день любые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, проходят через удостоверение нотариусом.
  3. С совместно нажитым имуществом.

    • Когда квартира перешла во владение в браке, она становится общей собственностью супругов. Даже если в выписке из ЕГРП содержаться сведения только об одном человеке, для продажи потребуется согласие супруга. Оно оформляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Документ понадобится даже в случае, когда на момент сделки семья официально распалась. Переход права собственности без указанной бумаги может быть зарегистрирован. Но сведения об отсутствии согласия иных лиц сохраняются в деле. Супруг, одобрение которого не было получено, имеет право обраться в суд за отменой продажи квартиры.
  4. С приватизированной квартирой.

    • Причиной отмены ее продажи становятся ошибки при приватизации. В советские времена была возможность оформлять квартиру исключительно на взрослых. Дети оставались без доли в собственности. Такая же участь настигала юношей, служивших в армию или лиц, которые отбывали наказание в исправительных учреждениях. Указанные лица вправе восстановить свои права, в том числе в отношении проданной третьим лицам квартиры. Продажу квартиры после приватизации достаточно часто желают аннулировать. Справка из паспортного стола по форме под номером 40 даст представление ο людях, чьи права могли быть затронуты при приватизации. Отказ от участия в подобном процессе не является основанием для последующей отмены сделки купли-продажи.
  5. С унаследованной квартирой.

    • Во-первых, некоторые лица могут не вступить в права наследства. К ним относятся, например, дети, появившиеся вне брака. Другие люди, состоявшие в родственной связи с собственником, могут долго не знать ο его смерти. У таких лиц есть три года для того, чтобы высказать свои притязания на наследство. Даже наличие завещания не дает гарантии надежности сделки. Ведь оно может быть оспорено каким-либо наследником. Величина риска отмены квартиры, полученной в наследство, уменьшается с течением времени.
  6. Совершенные через представителя по доверенности.

    • Такие действия допускаются законом при правильно оформленном документе, с описанием всех необходимых полномочий. Большая доля мошеннических операций с недвижимостью происходят через лицо по доверенности. Тревожным звонком является передача функции по продаже квартиры лицу, не состоявшему с собственником ни в каких отношениях, например, родственных.  Доверенность сама по себе может быть аннулирована по различным основаниям. Поэтому важно проверить действительность документа через специальный реестр. Иногда сделка оформляется с доверенным лицом в то время, когда собственник уже умер.
  7. При ограничении дееспособности.

    • Когда сделка совершается недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, она является ничтожной. При обнаружении такого факта регистрирующий орган не должен оформлять переход права. Но такие случаи, все же, встречаются. Отчуждение собственности, принадлежащей человеку, который в установленном порядке ограничен в дееспособности, возможно при согласии органа опеки. Сами действия осуществляются законным представителем. Однако даже при соблюдении требований закона остается риск оспаривания сделки. Проблемы могут возникнуть и при взаимодействии с человеком, который имеет проблемы психологического характера или наркотическую, алкогольную зависимость, а также преклонного возраста. Его родственники способны потребовать отмены сделки ввиду того, что продавец не осознавал последствия своих действий.
  8. При банкротстве.

    • Продажа недвижимого имущества, которая совершена в течение трех лет до начала процедуры банкротства может быть оспорена конкурсным управляющим.  В случае признания сделки недействительной квартира возвращается ее прежнему собственнику и реализуется на торгах. Удостовериться в отсутствии исков в отношении продавца необходимо на сайтах судебных инстанций и приставов.
  9. С несовершеннолетними лицами.

    • Если права данных людей затрагиваются при продаже квартиры, за их защитой могут обратиться они сами при достижении совершеннолетнего возраста, родители, а также органы опеки. Согласие уполномоченного органа потребуется при отчуждении собственности указанных лиц. Использование материнского капитала для приобретения квартиры обязывает выделять долю в собственности каждому члену семьи. Если такое условие не было выполнено, сделка может быть оспорена.

Обращение в суд

Лицо, которое решило оспорить сделку купли-продажи квартиры, собирает необходимые документы, в том числе доказывающие свою позицию, а также устанавливает подсудность. В случае с недвижимым имуществом иск подается в суд городского или районного значения. Когда обращаются с целью только отмены сделки, дело рассматривается по месту нахождения другой стороны, а когда речь идет и ο последствиях аннулирования действий – в соответствии с местоположением самого объекта.

Совершить сделку купли-продажи квартиры так, чтобы полностью исключить возможность ее оспаривания, невозможно. Право обратиться в суд есть у определенного круга лиц, упомянутых в статье. Владение описанной информацией поможет принять правильное решение при приобретении недвижимого имущества и минимизировать вероятность отмены сделки.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector