Стоит ли досрочно гасить ипотеку и использовать досрочное погашение

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно,открытый кошелек с высыпанной мелочью

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно, или не прыгать выше головы, а платить по графику? Это дилемма для большинства ипотечных заемщиков. Давайте разберемся, выигрывает ли что-то заемщик при досрочном погашении, и как вообще происходит этот процесс.

Ипотечные платежи

Структура кредитного платежа включает в себя основной долг и проценты. Существует несколько вариантов выплат:

  1. Дифференцированный. Суть его в постепенном снижении платежа. Начисления по основному долгу в структуре платежа фиксированные, а вот основная масса процентов погашается в начале. Данный вид платежа наименее популярен, поскольку не у каждого заемщика имеется возможность платить такие большие изначальные взносы.
  2. Аннуитетный. Фиксированный платеж на весь срок кредита, что более привлекательно для клиентов. Но в первое время банк списывает практически всю сумму месячного платежа в счет уплаты процентов, и только со временем одновременно с процентами погашается и основной долг.

Отметим, что именно аннуитетные платежи наиболее распространены в ипотечном кредитовании.

Понятие досрочного гашения

Из буквального толкования следует, что досрочное гашение – это возврат займа раньше установленного срока. Причем можно не только вернуть весь долг сразу, но и разово вносить суммы сверх ежемесячных платежей, осуществляя частичное досрочное погашение.

Что гласит Закон

Гражданский кодекс РФ (ст. 810) разрешает гражданам беспрепятственно возвращать кредиты досрочно, но при этом должны быть соблюдены следующие условия:

  1. Кредит не связан с предпринимательской деятельностью (потребительский кредит, ипотечный жилищный кредит).
  2. Обязательное письменное уведомление банка за месяц до предполагаемого досрочного погашения. Кредитным договором могут быть установлены сокращенные сроки такого уведомления (например, можно сразу написать заявление и внести сумму).
Важно! Если не известить банк о досрочном погашении, то внесенная сумма будет просто зачислена на счет, и оттуда будут ежемесячно списывать средства в счет возврата процентов. Остатки с процентов будут уходить в основной долг. Таким образом, по факту не будет никакого досрочного погашения.

Но такая ситуация была не всегда. До 2011 года возможность досрочного погашения кредита оставалась на усмотрение банка. Если какие-то банки и предоставляли заемщику право выплатить кредит раньше срока, то это облагалось дополнительными комиссиями.

 

 

Процедура досрочного погашения

Для того, чтобы осуществить досрочное погашение, необходимо соблюсти определенную процедуру.  Так, например, при аннуитетных платежах по ипотеке Сбербанк выдвигает следующие условия:

  1. Наличие заявления на досрочное погашение (без предварительного уведомления). В нем необходимо указать дату и размер платежа, а также счет отправителя, откуда производится перечисление.
  2. Банк не ограничивает минимальную сумму досрочного платежа (но только при оплате в  отделении банка).
  3. Комиссии и штрафы за досрочное погашение не предусмотрены.
Эта схема досрочного погашения применяется во многих банках. Причем внести платежи можно не только в офисах банка, но и с помощью банковских терминалов и онлайн сервисов.  

Последствия досрочного погашения

При внесении досрочных платежей возможно несколько вариантов развития событий:

  1. Если внесена вся оставшаяся сумма задолженности, проценты за фактический срок использования денежных средств, а также штрафные санкции (если таковые начислялись), кредит закрывается.
  2. В случае частичного досрочного погашения у заемщика есть право выбора:
    • Уменьшается сумма платежей. Поскольку размер процентов зависит от основного долга, то при уменьшении (частичном погашении), соответственно, пересчитываются проценты. За счет этого сумма платежей становится меньше. Это наиболее распространенный вариант.
    • Уменьшается срок кредитования, но платеж остается прежним. Не все банки предлагают уменьшение срока кредита, ведь тогда теряется их прибыль в виде ежемесячных процентных платежей. Но некоторые банки, все же предоставляют клиенту такое право. Например, в ВТБ или Сбербанке возможно досрочно погасить часть долга с уменьшением срока, но для этого необходимо оформить заявление в самом банке.

Поскольку график платежей изменяется в части размера выплат либо срока, в банке вам должны переоформить этот документ.

Как правильно рассчитать досрочное погашение

В случае, если заемщик имеет возможность и желание досрочно закрыть всю ипотеку, ему необходимо узнать точную сумму, подлежащую выплате: остаток займа, размер процентов на предполагаемую дату платежа, а также информацию о начисленных штрафных санкциях (например, за просрочку платежей). Такую информацию лучше запросить в самом банке, а не пытаться подсчитать самостоятельно.

Когда дело касается частичного гашения, интересы заемщика сводятся к той выгоде, которую он получит, сделав переплату. Обычно, в этом случае у заемщика на руках есть хорошая сумма, которая может значительно повлиять на условия кредитного договора (например, материнский капитал).

Итак, предварительно рассчитать, насколько снизится переплата по процентам и срок кредитования в случае досрочного погашения поможет специальный кредитный калькулятор. Но всё же, более корректную информацию заемщику предоставят только при личном обращении в банк.

 

 

Как выгоднее погашать ипотеку

Многие задаются вопросом, что выгоднее, производить частичное гашение небольшими суммами от случая к случаю или же откладывать деньги несколько лет, а потом сразу внести большой платеж? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо понять арифметику аннуитетных платежей.

Данный платеж предполагает, что изначально заемщик выплачивает банку большую часть процентов, и только ближе к середине срока кредитования начинается погашение основного долга. При этом проценты всегда начисляются на оставшуюся сумму займа.

Так, если начать досрочное погашение на начальных порах, то можно существенно сэкономить на переплатах по процентам, поскольку при уменьшении тела кредита уменьшается и размер процентов. Если же копить деньги, то велика вероятность, что к моменту досрочной выплаты банк уже получит с вас все причитающиеся проценты.

Таким образом, разумнее будет досрочно погашать ипотеку на начальном этапе.

Дополнительные возможности при досрочном гашении

Помимо экономии на процентах, досрочное погашение ипотеки имеет еще одно неоспоримое преимущество, а именно, возможность возврата суммы страховки. Что это означает?

Приобретая жилье в ипотеку, обязательно заключается договор имущественного страхования залоговой недвижимости на весь период кредитования (плата за страхование, как правило, включается в сумму кредита). Если вы погасили ипотеку раньше установленного срока, то вправе вернуть деньги за неиспользованный период страховки, поскольку необходимость в «обязательном» страховании (для банка) отпала.

Но здесь есть один важный нюанс. Возможность вернуть часть страховой премии при досрочном отказе от страхования должно быть прямо предусмотрено договором. Если страховщик такой возможности не предусмотрел, вернуть деньги возможно только через суд.

 

 

Есть ли какие-то ограничения для досрочного возврата кредита

В настоящее время единственным ограничением является возможность установления банком минимального размера платежа в счет досрочного погашения. Это означает, что клиент не сможет внести меньше установленной суммы в счет досрочного погашения. Поэтому при получении кредита так важно именно читать сам кредитный договор, не полагаясь на добросовестность банковского менеджера.

Однако, условия о минимальном платеже для гражданина-заемщика встречается все реже. Обычно, такое ограничение устанавливается при оплате через банковские онлайн-сервисы. Внести досрочный платеж в меньшей сумме можно непосредственно в отделении банка без каких-либо ограничений.

До сих пор многие уверены, что банки могут устанавливать так называемый мораторий на возврат кредита раньше срока. Это период, в течение которого заемщик не может досрочно погасить долг. Однако условия, запрещающие досрочный возврат кредита в течение какого-то времени, были признаны незаконными и нарушающими права простых граждан. Поэтому сейчас исполнить обязательство можно хоть на следующий день после оформления ипотеки. 

Стоит ли досрочно погашать ипотеку каждый решает сам для себя. Ведь кто-то не хочет ущемляться, отдавая последние деньги в счет оплаты долгового обязательства, а кто-то, наоборот, стремится скорее сбросить с себя кредитное бремя. Но думается, что смысл в досрочном погашении ипотеки все же имеется, поскольку это позволяет сэкономить семейный бюджет от переплат по процентам.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector